Продать квартиру в Дубае: сроки, комиссии, DLD, продажа до сдачи объекта

Продать квартиру в Дубае проще, чем во многих странах: сделку регистрирует Земельный департамент Дубая (DLD), сама регистрация занимает около получаса, а налога на прибыль от продажи для физлица в ОАЭ нет. Основное время уходит на подготовку: поиск покупателя, договор, справку от застройщика об отсутствии долгов (NOC), погашение ипотеки, если она есть. Ниже — пошаговый порядок, сколько стоит продажа продавцу, как продать квартиру, которую ещё строят, как продать сданную квартиру и что делать, если вы за границей. Отдельно — налог в России для тех, кто остаётся российским налоговым резидентом.

Цифры и правила взяты со страниц DLD и действительны на октябрь 2026 года. Сборы и требования застройщиков меняются, поэтому перед сделкой сверяйтесь с сайтом DLD и своим договором.

Главное за минуту

• Сбор DLD — 4% от цены. В тарифе DLD он разделён как 2% с продавца и 2% с покупателя, но кто платит на самом деле, решает договор. На рынке весь сбор обычно платит покупатель.
• Регистратор (trustee) — 4 000 дирхамов плюс НДС при цене от 500 000 дирхамов, 2 000 плюс НДС при цене ниже.
• NOC застройщика — электронная справка через приложение Dubai REST. Без неё DLD сделку не проведёт. Цена у застройщиков разная, часто от 500 до нескольких тысяч дирхамов.
• Комиссия агента не установлена законом. На рынке продавец обычно платит около 2%, но это предмет договора.
• Налог в ОАЭ — для физлица, которое продаёт квартиру на своё имя, налога на доход и корпоративного налога нет.
• Налог в России — если вы российский налоговый резидент, доход может облагаться НДФЛ, если квартира была в собственности меньше минимального срока.

Шаг 1. Подготовка

Что проверить до размещения объявления

• Свидетельство о праве собственности (Title Deed) — актуальное и на ваше имя.
• Сервисные сборы (service charges). По Закону Дубая № 6 от 2019 года квартиру с долгами по сервисным сборам продать нельзя. Запросите у управляющей компании справку о задолженности.
• Ипотека. Узнайте у банка остаток долга и комиссию за досрочное погашение. По правилам ЦБ ОАЭ она не может превышать 1% от остатка или 10 000 дирхамов — что меньше.
• Долг перед застройщиком, если квартира куплена в рассрочку после сдачи (post-handover payment plan).
• Арендатор. Если квартира сдана, найдите договор аренды и регистрацию в Ejari: покупатель захочет их увидеть.

Цена

Ориентир — недавние сделки в вашем доме и комплексе. DLD публикует данные о сделках, их показывают и крупные порталы недвижимости. Если ставите цену сильно выше рынка, квартира будет долго висеть, особенно если покупатель берёт ипотеку: банк оценит её по рынку и выдаст кредит только на эту сумму.

Шаг 2. Агент и договор A

Продавать можно самостоятельно или через агента. Если работаете с агентом, по правилам RERA:

• агент должен быть лицензирован DLD — это проверяют в приложении Dubai REST или на сайте DLD по номеру BRN;
• вы подписываете с ним договор A (Form A) — договор на маркетинг объекта, где указаны цена, комиссия и срок;
• для каждого объявления агент получает разрешение Trakheesi, а в объявлении должен быть QR-код Madmoun.

Объявления без QR-кода и разрешения — повод насторожиться. Иногда так рекламируют чужие квартиры, чтобы собирать покупателей.

Комиссию обсуждайте до подписания договора A и фиксируйте её в договоре. Эксклюзивный договор с одним агентом обычно даёт больше внимания к объекту, но связывает вас на срок договора.

Шаг 3. Договор F с покупателем

Когда покупатель найден, стороны подписывают договор F (Form F, Contract F) — стандартный договор купли-продажи RERA, который создают в системе DLD. В нём указывают:

• цену;
• дату передачи;
• кто платит сбор DLD и другие расходы;
• гарантийный депозит покупателя. Обычно это чек на имя продавца, который хранится у агента или посредника и не обналичивается без письменного согласия обеих сторон или решения суда. На рынке депозит чаще всего около 10% цены;
• штрафы за срыв сделки.

Если покупатель берёт ипотеку, в договоре F обычно ставят более долгий срок до передачи и условие, что сделка зависит от одобрения кредита.

Шаг 4. NOC, ипотека, сервисные сборы

NOC застройщика

Для продажи в зонах freehold DLD требует электронную справку об отсутствии возражений (e-NOC) от застройщика. Её заказывают через приложение Dubai REST. Застройщик проверяет, что сервисные сборы оплачены, нет долгов и нарушений. Срок и цена зависят от застройщика: обычно от нескольких дней до пары недель, от 500 до 5 000 дирхамов.

Если квартира в ипотеке

1. Банк выдаёт письмо о размере долга (liability letter) — его показывают покупателю и регистратору.
2. Долг обычно гасят в день сделки из денег покупателя: покупатель выписывает чек на имя вашего банка на сумму долга, остаток — вам.
3. Банк выдаёт письмо о снятии залога (release letter), а DLD регистрирует снятие ипотеки. Сбор DLD за снятие ипотеки — 1 000 дирхамов плюс небольшие сборы.

Если ваш долг больше цены продажи, разницу нужно внести самостоятельно до сделки.

Шаг 5. Регистрация в DLD

Сделку регистрируют в офисе регистратора недвижимости (Real Estate Registration Trustee). По данным DLD, нужны:

• Emirates ID продавца и покупателя или паспорт для нерезидентов;
• электронная справка NOC от застройщика;
• договор F и платёжные чеки (manager's cheques), если оплата идёт чеками.

Сама регистрация, по данным DLD, занимает около 25 минут. Покупатель получает электронное свидетельство о праве собственности, и с этого момента квартира переходит к нему.

Сколько платят на регистрации

По тарифу DLD:

Платёж	Сумма
Сбор за регистрацию продажи	2% с продавца и 2% с покупателя
Выдача свидетельства о собственности	250 дирхамов
Карта объекта	225–250 дирхамов в зависимости от типа объекта
Сбор Knowledge и Innovation	по 10 дирхамов
Регистратор	4 000 дирхамов + НДС при цене от 500 000, 2 000 + НДС при цене ниже

Сколько получит продавец: пример

Квартира продаётся за 1 500 000 дирхамов, сбор DLD по договору платит покупатель, ипотеки нет.

• Комиссия агента 2% плюс НДС 5%: 30 000 + 1 500 = 31 500 дирхамов.
• NOC застройщика: допустим, 1 000 дирхамов.
• Сервисные сборы за текущий период — по факту.
• Итого расходы продавца — около 32 500 дирхамов плюс сервисные сборы. На руки — примерно 1 467 000 дирхамов.

Если по договору продавец берёт на себя свою половину сбора DLD, добавьте ещё 30 000 дирхамов.

Продажа квартиры, которую ещё строят

Квартиру в строящемся доме (off-plan) можно перепродать до сдачи. Это называют переуступкой (assignment).

• Нужен NOC застройщика. DLD требует его для любой продажи off-plan.
• Минимальный процент оплаты. Многие застройщики разрешают переуступку только после того, как вы оплатили определённую долю цены — обычно 30–40%, иногда больше. Точное условие указано в вашем договоре с застройщиком (SPA).
• Сбор DLD 4% действует и для перепродажи off-plan.
• Комиссия застройщика за переуступку бывает фиксированной или в процентах от цены. Уточните до выставления объекта.
• Регистрация в Oqood — реестре строящихся объектов — переоформляется на нового покупателя.

Покупатель off-plan платит вам уже внесённую сумму плюс наценку, а оставшиеся платежи по графику продолжает вносить застройщику сам.

Квартира с арендатором

Продажа не прекращает договор аренды: новый владелец становится арендодателем на тех же условиях. Выселить арендатора из-за продажи можно только по окончании договора и только с уведомлением за 12 месяцев, отправленным через нотариуса или заказным письмом. Многие покупатели-инвесторы как раз ищут квартиры с арендатором. Если вы продаёте пустую квартиру для покупателя, который будет жить сам, обсудите с арендатором досрочный выезд заранее.

Об аренде и Ejari — в гайде «Долгосрочная аренда квартиры в Дубае».

Если вы за границей

Продать квартиру можно по доверенности.

• Доверенность, оформленная в ОАЭ у нотариуса — самый простой вариант, если вы ещё в стране.
• Доверенность из-за рубежа нужно заверить у нотариуса, затем легализовать в МИД страны, где она выдана, в посольстве ОАЭ в этой стране и в МИД ОАЭ. Для арабского перевода в ОАЭ понадобится юридический переводчик.
• По данным DLD, доверенность на продажу действует два года с даты нотариального заверения.

Доверенность, оформленную в российском консульстве, DLD может не принять без дополнительной легализации, поэтому уточните это у регистратора заранее. О консульстве — в гайде «Консульство России в ОАЭ».

Налоги

В ОАЭ

• Налога на доходы физлиц в ОАЭ нет.
• Продажа квартиры на своё имя не облагается корпоративным налогом. Это следует из Решения Кабмина № 49 от 2023 года, если продажа не ведётся через лицензированный бизнес.
• Продажа жилья после первой поставки освобождена от НДС.

Подробнее — в гайде «Налоги в ОАЭ для экспатов».

В России

Если вы налоговый резидент России (провели в России 183 дня и больше за 12 месяцев), доход от продажи зарубежной квартиры по общему правилу облагается НДФЛ. Налог не платят, если квартира была в собственности дольше минимального срока — обычно 5 лет, в отдельных случаях 3 года. Налог считают с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку. Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года.

Если вы не налоговый резидент России, доход от продажи квартиры в Дубае в России не облагается. Свой статус и вопросы о валютном контроле при зачислении денег на зарубежные счета обсудите с налоговым консультантом до сделки.

Золотая виза

Если ваша золотая виза оформлена на основании этой квартиры, продажа лишает её основания. Уточните в GDRFA или у своего консультанта, что будет с визой, и заранее подумайте о новом основании. О видах виз — в гайде «ВНЖ в ОАЭ для россиян».

Деньги после продажи

Покупатель платит чеками (manager's cheques), банковским переводом или через эскроу. Деньги на свой счёт в банке ОАЭ вы получаете в день сделки или после зачисления чека. Если хотите перевести их в Россию или другую страну, учтите требования банков к документам о происхождении средств. Держите под рукой договор F, свидетельство о собственности и квитанции DLD. О переводах — в гайде «Перевод денег из России в ОАЭ».

Сколько времени занимает

• Подготовка документов и NOC — от нескольких дней до пары недель.
• От подписания договора F до регистрации при покупке за наличные — обычно 2–4 недели.
• Если покупатель берёт ипотеку — чаще 4–8 недель.

Чек-лист

• Проверили свидетельство о собственности и оплатили сервисные сборы.
• Получили у банка письмо о размере долга, если есть ипотека.
• Проверили лицензию агента и подписали договор A с комиссией.
• Подписали договор F с депозитом и сроками.
• Заказали NOC у застройщика через Dubai REST.
• Договорились, кто платит сбор DLD.
• Посчитали налог в России, если вы российский налоговый резидент.