Купить квартиру в Дубае: freehold, сборы DLD, ипотека, офф-план

Иностранец может купить квартиру в Дубае в полную собственность (freehold), если она находится в одной из зон, где собственность иностранцев разрешена. Местный партнёр, ВНЖ или специальное разрешение для этого не нужны, а на сделку можно приехать по безвизу или оформить её по доверенности. Сложности в другом: дополнительные расходы примерно 6–8% сверх цены, правила off-plan (покупки на стадии строительства), ипотека для нерезидентов и усиленная проверка происхождения денег для граждан России. Ниже — как проходит сделка с готовой квартирой и с новостройкой, сколько она стоит, как проверить застройщика и что меняется после покупки. Это гайд про правила и риски, а не подборка объектов.

Пошлины и правила в Дубае меняются. Перед сделкой сверяйте суммы на сайте Dubai Land Department (DLD, Земельный департамент Дубая) и в приложении Dubai REST.

Связанные гайды: долгосрочная аренда в Дубае, жизнь в Дубае, ВНЖ в ОАЭ, счёт в банке ОАЭ, налоги в ОАЭ.

Главное за минуту

• Где можно покупать. Только в зонах freehold. Среди них Dubai Marina, Downtown, Business Bay, Palm Jumeirah, JLT, JBR, Arabian Ranches и Dubai Sports City.
• Регистрационный сбор DLD — 4% цены. По закону его делят пополам: 2% платит продавец, 2% покупатель. На вторичке покупатель часто платит все 4% по договорённости.
• Сделку оформляют в офисе Registration Trustee. За услуги офиса берут 4 000 дирхамов плюс НДС, если цена от 500 000 дирхамов, и 2 000 плюс НДС, если ниже.
• Off-plan. Платите только на эскроу-счёт проекта и проверяйте проект в Dubai REST. При просрочке платежей застройщик может удержать до 25–40% цены.
• Ипотека для экспата — до 80% стоимости первой квартиры дешевле 5 млн дирхамов, на off-plan — до 50%.
• Золотая виза — за недвижимость от 2 млн дирхамов. Недорогая квартира сама по себе ВНЖ не даёт.

Где иностранец может купить квартиру

Собственность иностранцев регулирует закон Дубая № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости. Иностранцы покупают жильё в зонах, которые утвердил правитель эмирата, — их называют freehold. В памятке DLD для инвесторов (Know your rights) среди основных зон названы Palm Jumeirah, Downtown, Business Bay, Dubai Marina, Emirates Hills, JLT, JBR, Arabian Ranches и Dubai Sports City. Новые жилые проекты почти всегда тоже строят в зонах freehold.

Вне этих зон, в старых районах вроде Deira или Bur Dubai, иностранец квартиру в собственность обычно не купит. Возможна долгосрочная аренда. Если агент предлагает «собственность» в старом районе, попросите номер участка и проверьте его статус в DLD.

Купить квартиру можно и на компанию: по ответам DLD, это должна быть компания, зарегистрированная во фризоне Дубая или в другом эмирате, с которым у Дубая есть соглашение.

Готовая квартира или off-plan

	Готовая квартира	Off-plan (строящийся дом)
Когда въехать	Сразу после регистрации	После сдачи дома, сроки часто сдвигаются
Как платить	Вся сумма в день сделки, своими или ипотекой	Частями по графику, часть после сдачи
Что видите	Реальную квартиру, дом и соседей	Рендер и планировку
Ипотека	До 80% для первой квартиры экспата	Не больше 50%
Главный риск	Скрытые дефекты и долги по сервисным сборам	Задержка или заморозка стройки

Если вы покупаете для жизни, а не для перепродажи, готовая квартира обычно проще: её можно осмотреть, оценить шум, вид, парковку и управляющую компанию. Off-plan выбирают ради рассрочки и цены входа, но деньги замораживаются на годы.

Сделка с готовой квартирой: шаг за шагом

1. Агент. Работайте только с агентом, у которого есть лицензия RERA (Агентства по регулированию рынка недвижимости при DLD). Лицензию и номер брокера можно проверить в приложении Dubai REST.
2. Проверка объекта. Попросите копию title deed (свидетельства о собственности) и проверьте через DLD, что продавец — собственник и квартира не в залоге. Если квартира в ипотеке, банк продавца должен закрыть залог в день сделки.
3. Договор (Form F, или MOU). Стандартный договор RERA между продавцом и покупателем: цена, сроки, кто платит какие сборы. На практике покупатель вносит задаток, часто около 10% цены, обычно чеком на имя агентства или продавца с условиями возврата в договоре.
4. NOC застройщика. Продавец получает у застройщика или управляющей компании справку об отсутствии возражений (No Objection Certificate). Она подтверждает, что у квартиры нет долгов по сервисным сборам.
5. Регистрация в офисе Registration Trustee. Стороны или их представители приходят в аккредитованный офис DLD. Документы загружают в цифровое хранилище, оплачивают сборы, продавец получает деньги (обычно банковскими чеками), а свидетельство о собственности на имя покупателя приходит на почту.

Доверенность, выданная за пределами ОАЭ, по правилам DLD должна пройти цепочку: нотариус, МИД страны выдачи, посольство ОАЭ в этой стране и МИД ОАЭ. Закладывайте на это недели.

Сколько стоит сделка

Официальные сборы DLD за регистрацию продажи, по странице услуги:

Статья	Сумма
Регистрационный сбор	4% цены: 2% продавец, 2% покупатель (можно договориться иначе)
Выдача title deed	250 дирхамов
План квартиры или виллы	250 дирхамов
Knowledge и Innovation fee	по 10 дирхамов
Услуги Registration Trustee	4 000 дирхамов + НДС при цене от 500 000, 2 000 + НДС при цене ниже

Кроме сборов DLD обычно платят:

• комиссию агента — по рынку чаще всего около 2% цены плюс НДС 5%; сумму фиксируйте в договоре с агентством;
• регистрацию ипотеки — 0,25% суммы кредита, по постановлению Исполнительного совета Дубая № 30 от 2013 года, плюс оценку квартиры и комиссию банка за выдачу кредита;
• сбор застройщика за NOC — его обычно платит продавец, сумму назначает застройщик.

Пример для квартиры за 1 500 000 дирхамов, если покупатель по договорённости платит весь сбор DLD: 60 000 (4%) + около 4 700 сборов DLD и офиса + около 31 500 комиссии агента с НДС. Итого примерно 96 000 дирхамов, или 6,4% сверх цены, без ипотечных расходов. С ипотекой бюджет сделки обычно растёт до 7–8%.

Off-plan: как покупать у застройщика

Регистрация в Oqood

Договор купли-продажи с застройщиком (SPA) регистрируют во временном реестре через портал Oqood. По правилам DLD это нужно сделать в течение 90 дней после подписания, а сбор тот же: 2% с продавца и 2% с покупателя. Обычно в SPA прописано, что все 4% платит покупатель, иногда застройщик берёт их на себя в рамках акции. Выписку о регистрации DLD отправляет покупателю на почту. Если её нет, ваша покупка в реестре не видна.

Эскроу: платите только на счёт проекта

По закону Дубая № 8 от 2007 года у каждого строящегося проекта есть отдельный эскроу-счёт в банке, одобренном RERA. Деньги покупателей поступают туда, и застройщик получает их по мере стройки. Даже после сдачи дома банк удерживает 5% суммы на счёте ещё год после регистрации квартир на покупателей.

Что из этого следует:

• Никогда не платите на личный счёт агента или на счёт «другой компании застройщика». Реквизиты эскроу в SPA должны совпадать с данными проекта в DLD.
• Проверьте проект до задатка. В Dubai REST (сервис статуса проекта) видны застройщик, статус проекта, процент готовности и банк эскроу.
• Платёж по этапу стройки. По ответам DLD, если график платежей привязан к проценту готовности, покупатель вправе узнать текущий процент из письма консультанта проекта, одобренного DLD. Пока этап не подтверждён, платить не обязательно.

Если вы перестали платить

Правила задаёт закон № 13 от 2008 года о временном реестре с поправками от 2017 года. По пояснениям к статье 11 застройщик сначала уведомляет DLD, а покупатель получает 30 дней, чтобы погасить долг. Если долг не погашен:

• при готовности дома выше 80% застройщик может удержать до 40% цены, продать квартиру с аукциона или потребовать остаток;
• при готовности от 60% до 80% он может расторгнуть договор и удержать до 40% цены;
• при готовности ниже 60% — до 25% цены.

Поэтому не подписывайте график платежей «на пределе бюджета» в расчёте на будущую перепродажу.

Если стройка встала

Если RERA отменяет проект, отдел ликвидации DLD требует от застройщика вернуть деньги покупателям в течение 60 дней, а при отказе дело уходит в суд. Расторгнуть договор с застройщиком по одному желанию покупателя DLD не может: для этого нужен суд по недвижимости.

Перепродажа до сдачи

Застройщики обычно разрешают переуступку только после того, как оплачена определённая доля цены, и берут за неё сбор. Условия переуступки прописаны в SPA — читайте этот раздел до подписания, а не перед продажей.

Ипотека

Минимальные требования задаёт Центральный банк ОАЭ (правила ипотеки):

• экспат, первая квартира для себя: до 80% стоимости при цене до 5 млн дирхамов и до 70% при цене выше;
• вторая квартира или инвестиция: до 60%;
• off-plan: не больше 50% для всех;
• срок кредита — до 25 лет;
• все платежи по кредитам — не больше 50% дохода.

Это потолки, а банки часто дают меньше. Нерезидентам ОАЭ кредитуют осторожнее: первоначальный взнос выше, доход проверяют строже. Гражданам России закладывайте время на расширенную проверку: банк спросит, откуда деньги и доход, и может отказать без объяснения причин. Подробнее — в гайде о счёте в банке ОАЭ.

Деньги на покупку: что учесть россиянам

• Сумма должна приходить «чисто». Застройщики, агентства и банки в ОАЭ обязаны проверять клиентов и происхождение денег. Подготовьте документы: выписки, договоры продажи активов, справки о доходах и налогах.
• Переводы из России ограничены санкциями, и не все банки ОАЭ их принимают. Проще всего, если деньги уже лежат на вашем счёте в ОАЭ или в другой стране.
• Наличные. Наличную валюту из России можно вывезти не больше чем на эквивалент 10 000 долларов на человека, поэтому оплатить квартиру наличными из России не получится.
• Не платите через посредников «с хорошим курсом». Если деньги пришли от третьего лица, банк или застройщик может заморозить платёж до объяснений.

После покупки: регулярные расходы

• Сервисные сборы (service charges). Содержание дома: охрана, уборка, бассейн, лифты. Доля владельца считается по площади из title deed. По ответам DLD, ставку утверждает RERA, ориентир за квадратный фут виден в индексе сервисных сборов DLD (Service Charge Index), а требовать неутверждённые сборы запрещено. Уточните ставку и долги до сделки.
• Охлаждение. В части домов кондиционирование централизованное и оплачивается отдельно провайдеру охлаждения — это может быть заметная сумма летом.
• DEWA и муниципальный сбор. Свет и вода — по счетчику. В счёт DEWA входит и муниципальный сбор за жильё (housing fee), уточните его для своего объекта.
• Ежегодного налога на недвижимость, как в России, в Дубае нет. Налог на доход от сдачи физлицу-нерезиденту — тема для гайда о налогах в ОАЭ.
• Сдача в аренду. Договор аренды регистрируют в Ejari. Порядок и цены — в гайде о долгосрочной аренде в Дубае. Посуточная сдача требует отдельного разрешения.

Недвижимость и виза

Покупка квартиры сама по себе визу не даёт. Золотую визу оформляют за недвижимость от 2 млн дирхамов. По официальной таблице на u.ae для инвесторов в недвижимость указан срок 5 лет, хотя агентства часто рекламируют «10 лет за квартиру». Квартира в ипотеке и off-plan засчитываются по особым правилам — проверяйте условия в ICP или GDRFA до покупки, а не после. Подробнее — в гайде о ВНЖ в ОАЭ.

Цены: как ориентироваться

Цены по районам различаются в разы, а рекламные «цены от» почти всегда относятся к самым маленьким квартирам. На момент написания студии в недорогих районах предлагают примерно от 0,5–0,8 млн дирхамов, а в Dubai Marina, Downtown и на Palm Jumeirah те же метры стоят в разы дороже. Реальные цены сделок по району и дому смотрите в открытых данных DLD (Open Data) и в Dubai REST, а не в объявлениях. Сравните цену за квадратный фут в выбранном доме за последние месяцы.

Красные флаги

• Агент без лицензии RERA или просит перевести задаток на личный счёт.
• Проекта нет в Dubai REST, или реквизиты эскроу не совпадают.
• «Гарантированная доходность 8–10% годовых» без письменного обязательства в договоре и без понимания, кто за неё платит.
• Давление «осталась последняя квартира, решайте сегодня».
• Продавец отказывается показать title deed или NOC.
• Обещание «ВНЖ на 10 лет за любую квартиру».

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Дубае россиянину без ВНЖ?

Да. Иностранец может купить квартиру в зоне freehold как нерезидент. Сложности бывают с банком и переводом денег, а не с правом собственности.

Кто платит 4% DLD?

По правилам DLD — 2% продавец и 2% покупатель. На вторичке покупатель часто платит все 4% по договорённости, это прописывают в Form F. На off-plan сбор обычно полностью на покупателе, если застройщик не взял его на себя.

Можно ли оформить сделку удалённо?

Да, по доверенности. Доверенность из-за рубежа должна пройти легализацию вплоть до МИД ОАЭ. Без неё DLD её не примет.

Что выгоднее: готовая квартира или off-plan?

Для жизни обычно проще готовая: вы видите квартиру и можете въехать сразу. Off-plan дешевле на входе и даёт рассрочку, но вы рискуете задержкой, а ипотеку на него дают не больше 50%.

Даёт ли покупка квартиры визу?

Только если стоимость от 2 млн дирхамов (золотая виза) и выполнены условия ICP. Недорогая квартира визу не даёт.

Краткий итог

Иностранец может купить квартиру в Дубае в зоне freehold без ВНЖ и местного партнёра. Сделку регистрируют в офисе Registration Trustee: сбор DLD — 4% (по закону 2% + 2%), плюс 4 000 дирхамов с НДС за услуги офиса при цене от 500 000 и около 2% комиссии агента. Off-plan регистрируют в Oqood в течение 90 дней, деньги платят только на эскроу-счёт проекта, а сам проект проверяют в Dubai REST. При просрочке платежей можно потерять до 25–40% цены. Ипотека экспату — до 80% на первую квартиру и до 50% на off-plan. Золотая виза — только от 2 млн дирхамов. Цены проверяйте по сделкам в открытых данных DLD, а не по рекламе.