Купить квартиру в Абу-Даби иностранцу: зоны freehold, расходы на сделку, золотая виза

Иностранец может купить квартиру в Абу-Даби в собственность, но только в инвестиционных зонах — районах, которые Исполнительный совет эмирата отдельно открыл для иностранцев. Таких зон уже около пятидесяти, среди них острова Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Марья и Худайрият. Вне инвестиционных зон собственность для иностранцев закрыта. Ниже разбираем, где можно покупать, как проходит сделка через платформу DARI, сколько она стоит сверх цены, как устроены покупки в новостройках и когда квартира даёт золотую визу. Это гайд про правила и риски, а не подборка объектов.

Правила и сборы меняются. Перед сделкой сверяйтесь с сайтом Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) — регулятора рынка недвижимости эмирата — и с платформой DARI, через которую регистрируют сделки.

Связанные гайды: аренда жилья в Абу-Даби, жизнь в Абу-Даби, купить квартиру в Дубае, ВНЖ в ОАЭ, счёт в банке ОАЭ.

Главное за минуту

• Где можно: только в инвестиционных зонах. По данным ADREC, к первой половине 2026 года их 50; полный список по названиям регулятор не публикует, поэтому статус каждого проекта проверяют отдельно.
• Что можно: собственность (ownership), а также musataha (право застройки на срок до 50 лет) и usufruct (право пользования до 99 лет).
• Сбор за регистрацию продажи — 2% цены. По правилам эмирата его делят между продавцом и покупателем поровну, если не договорились иначе. В новостройках сбор часто полностью ложится на покупателя по договору.
• Новостройки продают только лицензированные застройщики, деньги покупателей идут на эскроу-счёт проекта.
• Золотая виза — за недвижимость от 2 млн дирхамов.
• Иностранцу нельзя зарегистрировать на себя квартиру на первом этаже здания — даже внутри инвестиционной зоны.

Где иностранец может купить квартиру

До 2019 года иностранцы в Абу-Даби могли получить только долгосрочную аренду или права musataha и usufruct. Закон № 13 от 2019 года, изменивший закон № 19 от 2005 года о собственности, разрешил иностранцам — и физлицам, и компаниям — приобретать в инвестиционных зонах все вещные права, включая собственность, и свободно распоряжаться недвижимостью.

На федеральном портале u.ae до сих пор приводится старый список из девяти зон: Яс, Саадият, Аль-Рим, Аль-Марья, Лулу, Аль-Раха-Бич, Сайх-Ас-Седейра, Аль-Риф и Масдар-Сити. С тех пор зон стало больше. Например, решением Исполнительного совета № 87 от мая 2026 года 49-й инвестиционной зоной стал участок на востоке острова Аль-Рим.

Где сейчас продают больше всего. По отчёту ADREC за первое полугодие 2026 года, больше всего жилья в инвестиционных зонах на острове Аль-Рим (около 27 500 квартир), затем Аль-Раха, Яс и Саадият. По объёму продаж в полугодии лидировал остров Худайрият (19 млрд дирхамов), затем Саадият, Аль-Рим вместе с Аль-Марьей и Яс.

Как проверить конкретный проект

• Попросите письменное подтверждение, что проект находится в инвестиционной зоне, и тип права в договоре: собственность или musataha.
• Доля для неэмиратцев. Даже внутри зоны система ADREC (ELMS) задаёт для каждого проекта процент квартир, которые можно продать иностранцам. Правила DARI для регистрации прямо требуют, чтобы этот процент соблюдался. Публичной таблицы по проектам нет — проверяют на этапе регистрации.
• Первый этаж. По правилам регистрации ADREC иностранцам (кроме граждан стран Персидского залива) квартиры регистрируют только выше первого этажа и только в инвестиционных зонах.

Собственность, musataha и usufruct

Сегодня в инвестиционных зонах большинство новых проектов продают в собственность, но в договоре встречаются и musataha-проекты. При продаже новостройки на праве musataha сбор DARI ниже — 1% вместо 2%, но и право другое: оно ограничено сроком. Если вы покупаете для жизни на десятилетия или для наследства, выбирайте собственность.

Готовая квартира: как проходит сделка

1. Агент. В Абу-Даби брокер должен иметь лицензию, а объявление — разрешение на рекламу Madhmoun. Номер разрешения проверяется на странице Verify Document сайта ADREC.
2. Предварительный договор и задаток. Фиксируют цену, срок сделки, кто платит сборы и что происходит при отказе. Задаток часто около 10% цены.
3. Документы продавца. По описанию сделки в DARI, продавцу нужен свежий сертификат оценки и актуальный титул, а квартира не должна быть в залоге, долгосрочной аренде или под арестом. Если квартира в ипотеке, залог закрывают в день сделки.
4. NOC управляющей компании — справка, что у квартиры нет долгов по сервисным сборам.
5. Регистрация в DARI. Стороны или представители подтверждают сделку, оплачивают сбор, и новый титул на имя покупателя выпускается в системе. Его можно скачать в личном кабинете.

Для работы в DARI нужен UAE PASS или Emirates ID. Если вы нерезидент без Emirates ID, сделку обычно ведёт брокер или представитель по доверенности. Доверенность, подписанная за пределами ОАЭ, должна пройти легализацию — закладывайте на это недели.

Сколько стоит сделка

Кроме этого:

• комиссия агента — по рынку обычно около 2% цены плюс НДС 5%; фиксируйте сумму в договоре;
• ипотечные расходы — оценка, комиссия банка за выдачу кредита, страховки;
• сервисные сборы управляющей компании — ежегодно, по ставке за квадратный фут; долги переходят вместе с квартирой.

Пример: квартира за 2 000 000 дирхамов, покупатель платит половину регистрационного сбора. Это 20 000 дирхамов сбора и около 42 000 дирхамов комиссии агента с НДС. Итого примерно 62 000 дирхамов, или 3,1% сверх цены, без ипотеки. Если покупатель по договору платит весь сбор 2%, получится около 4%.

Новостройка (off-plan)

По отчёту ADREC, в первой половине 2026 года 89% стоимости всех продаж жилья в эмирате пришлось на квартиры и виллы, которые ещё строятся. Поэтому большинство иностранцев в Абу-Даби покупают именно off-plan.

Как это работает

• Застройщик должен иметь лицензию застройщика и регистрацию проекта. Продавать off-plan без них нельзя.
• Эскроу-счёт. Деньги покупателей идут на отдельный счёт проекта, и застройщик получает их по мере стройки. Правила DARI не позволяют зарегистрировать продажу off-plan, если эскроу-счёт не зарегистрирован.
• Регистрация в предварительном реестре. Застройщик сам регистрирует продажу в DARI и должен сделать это в течение 21 дня. За опоздание — штраф 10 000 дирхамов застройщику. Покупатель получает уведомление и оплачивает сбор (если по договору платит он), после чего выпускается сертификат продажи.
• После сдачи дома квартиру переносят из предварительного реестра в основной, и вы получаете титул.

На что смотреть

• Платите только на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого указаны в договоре. Никогда — на личный счёт агента.
• Сертификат продажи в DARI — ваше доказательство покупки. Если его нет через месяц после договора, спрашивайте застройщика.
• График платежей — по этапам стройки или по датам. Узнайте, что будет при задержке стройки и при вашей просрочке.
• Перепродажа до сдачи (assignment) часто разрешена только после выплаты определённого процента цены и с комиссией застройщика.

Ипотека

Банки ОАЭ дают ипотеку экспатам-резидентам и, реже, нерезидентам. Лимиты Центрального банка ОАЭ одинаковы для всех эмиратов: для первой квартиры экспата дешевле 5 млн дирхамов — до 80% стоимости, для off-plan — не больше 50%. Нерезидентам банки обычно дают меньше и требуют больше документов о доходе. Для россиян добавляется проверка происхождения денег и сложности с переводами — см. гайд по переводам.

Золотая виза за недвижимость

Абу-Даби выдаёт золотую визу инвестору в недвижимость. По странице Abu Dhabi Residents Office:

• готовая недвижимость — общей стоимостью от 2 000 000 дирхамов;
• с ипотекой местного банка — ваш капитал (стоимость минус остаток долга) должен быть не меньше 2 млн. Например, при квартире за 5 млн долг не может превышать 3 млн;
• off-plan — у одобренного застройщика, и важна не цена договора, а фактически выплаченная застройщику сумма: не меньше 2 млн дирхамов;
• виза распространяется на супруга и детей.

Федеральные условия на сайте ICP требуют ещё и медицинскую страховку для инвестора и семьи. Срок визы и формулировки иногда меняют, поэтому перед покупкой «под визу» уточните условия на сайтах ADRO и ICP.

Квартира дешевле 2 млн дирхамов сама по себе резидентской визы не даёт. Другие пути — в гайде «ВНЖ в ОАЭ для россиян».

Районы: коротко о главных

• Аль-Рим — самый большой массив квартир для иностранцев, рядом центр города и деловой остров Аль-Марья. Много готового жилья и аренды.
• Яс — парки развлечений, гольф, новые проекты квартир и вилл, дальше от центра.
• Саадият — пляжи, музейный квартал, дороже среднего.
• Аль-Раха-Бич — набережная между аэропортом и центром.
• Худайрият — новые проекты рядом с городом, лидер продаж 2026 года.
• Масдар-Сити и Аль-Риф — дешевле и дальше от моря.

Перед покупкой проедьте маршрут до работы и школы в час пик — расстояния в Абу-Даби больше, чем кажутся по карте. Транспорт — в гайде «Транспорт в Абу-Даби», школы — в гайде «Школы в Абу-Даби».

Чем Абу-Даби отличается от Дубая

Подробности по Дубаю — в гайде «Купить квартиру в Дубае».

Типичные ошибки

1. Покупка в проекте, статус которого как инвестиционной зоны никто не подтвердил письменно.
2. Платёж на счёт агента или «партнёра застройщика» вместо эскроу.
3. Расчёт на золотую визу при off-plan, где выплачено меньше 2 млн.
4. Квартира на первом этаже для покупателя-иностранца.
5. Отсутствие сертификата продажи в DARI спустя месяцы после договора.

Краткий итог

В Абу-Даби иностранец покупает квартиру в собственность только в инвестиционных зонах — их около 50, статус каждого проекта проверяйте письменно. Сделки регистрируются в DARI, сбор — 2% цены, по умолчанию пополам. Большинство покупок — новостройки: платите только на эскроу-счёт и следите, чтобы застройщик зарегистрировал продажу в течение 21 дня. Золотую визу даёт недвижимость от 2 млн дирхамов, а для off-plan считается реально выплаченная сумма.