Налог на недвижимость в Грузии: для иностранцев и нерезидентов, ставки, как платить

Если у вас есть квартира, дом или участок в Грузии, ежегодный налог на имущество (ქონების გადასახადი) касается и вас, даже если вы иностранец и нерезидент. Хорошая новость: для большинства владельцев квартир налог на здание равен нулю. С осени 2026 года семьи с годовым доходом до 100 000 лари освобождены от налога на имущество, кроме земли. Плохая новость: доход считают по всей семье и, у иностранцев, вместе с доходом из-за рубежа, а у земли своя ставка и она от дохода не зависит. Ниже — кто платит, по каким ставкам, как подать декларацию на rs.ge, какие сроки и что будет, если ничего не делать. Это обзор правил, а не налоговая консультация. Если сумма для вас существенная, сверьте расчёт с бухгалтером.

Связанные гайды: «Купить дом в Грузии», «Купить квартиру в Тбилиси», «Купить квартиру в Батуми», «Налоговое резидентство Грузии» и «ИП в Грузии для россиян».

Главное за минуту

• Налог местный, но администрирует его Служба доходов Грузии (rs.ge). Платят на единый казначейский код 101001000.
• Здания, квартиры, машины, яхты (всё, кроме земли): если доход семьи за прошлый год не больше 100 000 лари, налога нет. Если больше, ставка 0,8–1% от рыночной стоимости имущества на конец прошлого года.
• Порог подняли с 40 000 до 100 000 лари поправкой к Налоговому кодексу, опубликованной 30 сентября 2026 года. Она действует уже для декларации 2026 года. Прежняя льготная ставка 0,05–0,2% отменена.
• Земля облагается отдельно и независимо от дохода: для несельскохозяйственной земли базовая ставка 0,24 лари за м² в год с местным коэффициентом до 1,5.
• Сроки: по кодексу декларация — до 1 ноября, оплата — до 15 ноября. Если дата выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день. В 2026 году это 2 и 16 ноября.
• Иностранцам в доход семьи засчитывают и зарубежные доходы. Освобождение от этого правила есть только у граждан Грузии.

Что облагается

По Налоговому кодексу Грузии у физического лица облагается:

• недвижимость в собственности: квартиры, дома, коммерческие помещения, незавершённое строительство;
• легковые автомобили, яхты и катера, самолёты и вертолёты;
• земля в собственности или в пользовании.

Владельцем считается тот, чьё право собственности зарегистрировано в Публичном реестре. Если вы купили квартиру в новостройке и пока подписали только предварительный договор с застройщиком, налог на эту квартиру ещё не платите. Обязанность появляется с регистрации права собственности.

Машина тоже считается имуществом. Это касается и автомобилей, купленных в Грузии, и иностранных машин, ввезённых по режиму временного допуска с временными грузинскими номерами. Такое разъяснение приводит юридическая компания JUST Advisors.

Ставки после поправки 2026 года

Здания, квартиры и машины

Поправку (закон № 1874) опубликовали 30 сентября 2026 года, и она вступила в силу 1 октября. Изменения описаны в налоговом бюллетене BDO Georgia за октябрь 2026 года и в обзоре EY Georgia за июль–сентябрь 2026 года.

Доход семьи за прошлый год	До поправки	После поправки
До 40 000 лари	Освобождение	Освобождение
40 000–100 000 лари	0,05–0,2% рыночной стоимости	Освобождение
Больше 100 000 лари	0,8–1% рыночной стоимости	0,8–1% рыночной стоимости

Точную ставку внутри диапазона 0,8–1% устанавливает муниципалитет по месту нахождения недвижимости. Для машины это место регистрации.

Пример. Доход семьи за прошлый год — 130 000 лари. Квартира в Батуми с рыночной стоимостью 300 000 лари на 31 декабря прошлого года. При ставке 1% налог составит 3 000 лари в год. Если семья заработала 90 000 лари, налога на квартиру нет.

Земля

Ставки на землю не менялись, и порог дохода к ним не применяется:

Вид земли	Базовая ставка	Местная поправка
Несельскохозяйственная	0,24 лари за м² в год	Коэффициент до 1,5, то есть максимум 0,36 лари за м²
Сельскохозяйственная	5–100 лари за гектар в год, по району и качеству земли	До 150% базовой ставки

Пример. Участок под дом 600 м² при максимальном коэффициенте: 600 × 0,36 = 216 лари в год. Посчитать налог на землю можно в калькуляторе на rs.ge.

Налог на землю платит тот, кто владеет участком или пользуется им по состоянию на 1 апреля текущего года. Если вы владеете квартирой в многоквартирном доме, проверьте выписку из Публичного реестра: числится ли за вами отдельный земельный участок или доля в нём. От этого зависит, нужно ли декларировать землю.

Что такое «доход семьи»

От дохода семьи зависит, платите ли вы налог на квартиру и машину. Поэтому важно правильно его посчитать.

Кто входит в семью. Сам владелец, супруг или супруга, несовершеннолетние дети и пасынки. Также родители, взрослые дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки и внуки, если они постоянно живут с владельцем и ведут общее хозяйство.

Что засчитывается. По разъяснению JUST Advisors, учитывается весь доход семьи за прошлый год, в том числе освобождённый от подоходного налога:

• зарплата до вычета налогов (gross);
• доход ИП без особого статуса — полностью;
• доход ИП со статусом малого бизнеса — 25% облагаемого дохода;
• дивиденды, проценты по займам, пенсии;
• доход от продажи имущества, которым владели меньше 2 лет;
• подарки и наследство не от членов семьи, гранты.

Что не засчитывается:

• имущество, полученное от членов семьи по наследству, в подарок или при разводе;
• доход от продажи жилья, которым владели больше 2 лет;
• доход фиксированного налогоплательщика и ИП со статусом микробизнеса от этой деятельности;
• доход граждан Грузии из иностранных источников.

Последний пункт — главная ловушка для россиян. Гражданам Грузии зарубежный доход в расчёт не включают, а иностранцам включают. Если вы работаете удалённо на российскую или иностранную компанию и вместе с супругом получаете больше 100 000 лари в год, налог на квартиру в Грузии вы платите по ставке 0,8–1%. Это так, даже если вы не налоговый резидент Грузии и подоходный налог здесь не платите. JUST Advisors пишет, что эту позицию подтвердила индивидуальным разъяснением Служба доходов.

Сроки

Что	По кодексу	В 2026 году
Подать декларацию по имуществу физлица	До 1 ноября	До 2 ноября
Заплатить налог на имущество и землю	До 15 ноября	До 16 ноября

Перенос связан с тем, что 1 и 15 ноября 2026 года выпадают на выходные. О сроке 2 ноября Служба доходов отдельно сообщила на странице для физлиц.

За какой период. Имущество, кроме земли, декларируют за прошлый год по рыночной стоимости на 31 декабря прошлого года. Землю — за текущий год, по состоянию на 1 апреля.

Неполный год. Если вы купили или продали квартиру в течение года, налог считают пропорционально сроку владения. Владели 3 месяца — платите четверть годовой суммы.

Кому нужно подавать декларацию

Декларацию подаёт физлицо, если:

• у него есть облагаемая земля, независимо от дохода;
• доход семьи за прошлый год больше порога освобождения, и у него есть облагаемое имущество: недвижимость, машина, яхта.

Если вы раньше подавали декларацию, а теперь обязанности нет (например, доход семьи стал ниже 100 000 лари), сообщите об этом в налоговую до 1 ноября. Так советует JUST Advisors в интервью о налоге на имущество. Иначе система может перенести данные прошлого года автоматически.

Как подать декларацию и заплатить

1. Получите налоговый номер (ИНН). Без него нет личного кабинета на rs.ge. Если у вас есть грузинский банковский счёт, ИП или вы уже покупали недвижимость, номер, скорее всего, уже есть.
2. Войдите в личный кабинет на rs.ge. Декларацию по имуществу физлица подают только электронно.
3. Укажите имущество и рыночную стоимость. Стоимость определяет сам владелец. Ориентир — цены похожих объектов на сайтах объявлений или независимая оценка. Налоговая вправе пересмотреть заниженную стоимость, если она явно не соответствует рынку.
4. Укажите доход семьи за прошлый год.
5. Землю указывают по площади: несельскохозяйственную в квадратных метрах, сельскохозяйственную в гектарах.
6. Документы к декларации не прикладывают, но сохраните расчёт дохода и обоснование стоимости.
7. Заплатите до 15 ноября (в 2026 году — до 16 ноября) через интернет-банк грузинского банка на казначейский код 101001000. Указывайте свой налоговый номер.

Интерфейс rs.ge частично доступен на английском. Если вы не уверены в расчёте или впервые подаёте декларацию, проще один раз поручить это бухгалтеру.

Что будет, если не подать и не заплатить

Последствия по данным JUST Advisors:

• Пеня — 0,05% от суммы долга за каждый день просрочки.
• Штраф за просрочку — 5% от неуплаченного налога, если просрочка до 2 месяцев, и 10%, если больше.
• Начисление по максимальной ставке. Если владелец — иностранец и не налоговый резидент Грузии и он не подал декларацию, налоговая может сама начислить налог по максимальной ставке. Оспорить начисление можно, подав декларацию с подтверждением фактического дохода.

Долг по налогу висит на вашем налоговом номере. Он может всплыть при продаже квартиры или машины, при оформлении документов, а при крупной сумме — привести к ограничениям на имущество. Проще проверять личный кабинет раз в год, в октябре.

Другие налоги, связанные с недвижимостью

Налог на имущество — это не единственный налог владельца. Отдельно платят налог с аренды и налог при продаже.

Сдача в аренду

• 5% с валового дохода, если вы сдаёте жильё для проживания и не делаете вычетов. Для этого нужно встать в реестр арендодателей. Правило действует и для резидентов, и для нерезидентов.
• 20% — общая ставка, если условия для 5% не выполнены.
• Посуточная сдача (Airbnb, Booking) не попадает в льготу автоматически: налоговая оценивает её отдельно.

Арендный доход ещё и увеличивает доход семьи для налога на имущество.

Продажа

По статьям 81 и 82 Налогового кодекса:

• жильё, которым владели больше 2 лет, — прирост стоимости не облагается;
• жильё, которым владели меньше 2 лет, — 5% с прироста (цена продажи минус цена покупки и подтверждённые расходы), а не со всей суммы;
• апартаменты в гостиничном комплексе и объекты, которые использовались в предпринимательской деятельности, под льготу по 5% могут не попасть, тогда ставка 20%.

Срок владения считается со дня регистрации права в Публичном реестре. Ровно два года — это ещё не «больше двух лет».

Частые ошибки

1. Считать только свой доход. Учитывается доход всей семьи, включая супруга.
2. Не учитывать зарубежный доход. У иностранцев он входит в расчёт.
3. Забыть про землю. Порог в 100 000 лари на землю не распространяется.
4. Ставить в декларацию цену покупки. Нужна рыночная стоимость на 31 декабря прошлого года, а не цена из договора.
5. Не следить за машиной. Автомобиль на грузинских номерах — тоже облагаемое имущество.
6. Пропустить срок из-за выходных. Срок переносится только на ближайший рабочий день, не дальше.

Частые вопросы

Платит ли нерезидент налог на квартиру в Грузии?

Да, правила одинаковы для всех физлиц. Нерезидент освобождён от налога на квартиру, только если доход его семьи за прошлый год не превышает 100 000 лари. При этом учитывается и доход из-за рубежа.

Сколько составляет налог на квартиру?

Если доход семьи до 100 000 лари — ноль. Если выше — 0,8–1% от рыночной стоимости квартиры в год, точную ставку определяет муниципалитет.

Нужно ли подавать декларацию, если налог ноль?

Если у вас нет облагаемой земли и доход семьи ниже порога, обязанности подавать декларацию нет. Если раньше вы её подавали, сообщите налоговой, что обязанность прекратилась.

Где посмотреть свой долг?

В личном кабинете на rs.ge, по налоговому номеру.

Краткий итог

С 2026 года налога на квартиру, дом и машину в Грузии нет у семей с доходом до 100 000 лари в год. Если доход выше, ставка 0,8–1% от рыночной стоимости. У иностранцев в доход входят и зарубежные заработки. Земля облагается всегда: 0,24 лари за м² с коэффициентом до 1,5. Декларацию подают на rs.ge до 1 ноября, платят до 15 ноября на код 101001000, в 2026 году — до 2 и 16 ноября. Нерезиденту, который не подал декларацию, налог могут начислить по максимальной ставке. Отдельно платят 5% с аренды жилья и 5% с прироста при продаже жилья, которым владели меньше двух лет.