Купить квартиру в Тбилиси иностранцу: районы, вторичка или новостройка, проверка, Публичный реестр

Иностранец покупает квартиру в Тбилиси на тех же условиях, что и гражданин Грузии. Разрешений нет, ограничений по гражданству для квартир тоже нет, а право собственности регистрируется в Публичном реестре за несколько дней. Но в Тбилиси больше вариантов, чем в курортном Батуми: старые дома с итальянскими двориками в Старом городе, советские «чешки» в Сабуртало и Ваке, панельные массивы Глдани и Варкетили, новые башни в Диди Дигоми. Для каждого типа дома свои риски, а цена метра между районами отличается почти вдвое. Ниже — цены по районам, порядок сделки, как проверить новостройку и старый дом, налоги и что квартира даёт для ВНЖ.

Связанные гайды: аренда квартиры в Тбилиси, жизнь в Тбилиси, купить квартиру в Батуми, счёт в банке Грузии, перевод денег из России в Грузию, как жить в Грузии долго.

Главное за минуту

• Иностранец может купить квартиру в собственность. Конституция ограничивает для иностранцев только сельскохозяйственную землю.
• Собственником вы становитесь после регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR).
• Госпошлина за регистрацию: 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 день, 350 лари в день подачи (тарифы NAPR).
• Средняя цена в новостройках — около 1 400 долларов за м² по данным Galt & Taggart за май 2026 года, но в Ваке — около 3 150.
• Квартира для ВНЖ должна стоить по оценке больше 150 000 долларов (Агентство развития госуслуг).

Сколько стоят квартиры

Средние цены

По майскому обзору аналитиков Galt & Taggart за 2026 год в пересказе Homesoverseas:

• средняя цена в новостройках (первичный рынок) — около 1 412 долларов за м²;
• вторичка в домах, построенных по разрешениям с 2013 года, — около 1 366 долларов за м²;
• самые дорогие новостройки в Ваке — около 3 150 долларов за м²;
• больше всего сделок прошло в Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори;
• иностранцы — около четверти всех покупателей, россияне — около 3%;
• средняя доходность аренды — около 8,4% годовых.

Отчёты целиком публикует сама Galt & Taggart в разделе Reports.

По районам

Национальная статслужба Грузии (Сакстат) считает медианные цены предложения на новостройки по районам Тбилиси по объявлениям на myhome.ge и ss.ge. Данные за II квартал 2026 года (отчёт Сакстата, цифры — в пересказе Новости-Грузия):

Район	Медиана, лари за м²
Мтацминда	6 730
Ваке	5 914
Крцаниси	4 630
Сабуртало	4 307
Дидубе	4 184
Исани	4 088
Чугурети	4 064
Надзаладеви	4 038
Глдани	3 867
Самгори	3 680

Это цены в объявлениях, а не цены сделок: торг обычно идёт вниз. Сами объявления смотрите на myhome.ge и ss.ge. Цены часто указаны в долларах, но законное платёжное средство в Грузии — лари. В договоре пропишите, по какому курсу и на какую дату пересчитывается сумма.

Какие бывают дома

Новостройки

Новые дома строят по всему городу, больше всего — в Диди Дигоми, Сабуртало, Исани и Самгори. Состояние описывают местными терминами: «чёрный каркас» (голые стены), «серый» или «зелёный каркас» (перегородки, штукатурка, стяжка) и «белый каркас» (под чистовую отделку). Перечень работ и материалов делайте приложением к договору.

Советские дома

• «Чешский проект» — многоэтажки 1970–80-х с просторными планировками, часто в Сабуртало, Ваке и Дидубе. Их любят за метраж, но смотрите на лифты, крышу и стояки.
• Панельные массивы в Глдани, Варкетили (Самгори) и Надзаладеви — самые дешёвые квартиры города. Проверяйте подъезд, крышу, отопление и транспорт до работы.

Старый город

Дома XIX — начала XX века в Сололаки, Мтацминде, Авлабаре и Чугурети атмосферные, но рискованные: общие дворы и балконы, деревянные перекрытия, иногда аварийные конструкции и спорные доли. Многие здания стоят в охранных зонах, где ремонт фасада и перестройка требуют согласований. Перед покупкой позовите инженера и уточните в мэрии Тбилиси (tbilisi.gov.ge) статус дома и ограничения.

Отопление

Центрального отопления в Тбилиси почти нет. Квартиру греют индивидуальным газовым котлом, кондиционером или обогревателями. Котёл и радиаторы в новостройке часто не входят в цену. Подробнее о зимних счетах — в гайдах по аренде и о жизни в Тбилиси.

Как проверить новостройку

В Грузии нет отдельного государственного реестра застройщиков с гарантиями для покупателей, поэтому проверка на вас:

1. Земля. По выписке из реестра участок должен принадлежать застройщику, без скрытых ипотек и арестов.
2. Разрешение на строительство должно совпадать с тем, что вам продают: этажность, назначение, сроки. Документы запрашивайте у застройщика и сверяйте с данными мэрии, а не с буклетом.
3. Компания: выписка из реестра предпринимателей, сданные дома, судебные споры.
4. Залог банка. Если стройку финансирует банк, в договоре должно быть сказано, когда снимут залог с вашей квартиры.
5. Регистрация предварительного договора в реестре стоит 150 лари и защищает от двойной продажи.

Платите по этапам стройки и пропишите неустойку за просрочку. Без неустойки в договоре взыскать её будет трудно.

Как проверить вторичку

• Долги по коммуналке «привязаны» к счётчику и переходят к новому владельцу. Попросите справки об отсутствии задолженности за свет, газ, воду и вывоз мусора.
• Супруг продавца с правом на совместное имущество должен дать согласие.
• Перепланировки и пристройки, особенно застеклённые и расширенные балконы, бывают не узаконены. Сравните выписку с реальной квартирой.
• Сейсмика и конструкции. Тбилиси стоит в сейсмической зоне. Трещины в несущих стенах, просевшие перекрытия, снесённые стены между комнатами — повод позвать инженера.

Порядок сделки

Шаг 1. Выписка из реестра

Закажите выписку сами на сайте NAPR или в Доме юстиции. Электронная стоит 13 лари на следующий день или 52 лари в тот же день (по сводке Tbilisi Experts). Проверьте собственника, совладельцев, ипотеки и аресты, площадь и статус земли. Повторите заказ в день оплаты.

Шаг 2. Договор

Договор подписывают у нотариуса или в Доме юстиции перед регистратором. Нотариус удобнее, если стороны подписывают в разное время или по доверенности. Имя в договоре должно совпадать с загранпаспортом буква в букву. Если вы не говорите по-грузински, нужен переводчик.

Шаг 3. Оплата

Платите банковским переводом со своего счёта в грузинском банке. Окончательный расчёт привяжите к регистрации права собственности. Банковский след пригодится и для ВНЖ, и при продаже.

Шаг 4. Регистрация

Заявление подают в Доме юстиции. Пошлина — 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока. После регистрации закажите новую выписку и убедитесь, что собственник — вы.

Покупка без приезда

Можно купить через представителя по нотариальной доверенности с апостилем. Укажите в доверенности кадастровый код квартиры, максимальную цену и срок действия.

Налоги

• Налога на покупку нет.
• Налог на имущество зависит от годового дохода семьи. При доходе до 40 000 лари налога нет, при 40 000–100 000 лари ставка 0,05–0,2% рыночной стоимости, выше 100 000 — 0,8–1% (обзор IBCCS). Иностранцы, которые не подали декларацию и не подтвердили доход, рискуют попасть под максимальную ставку. Получите налоговый номер и подавайте декларацию каждый год.
• При продаже доход облагается по ставке 5%, но если квартира была в собственности больше двух лет, налога нет (разъяснение Kreston).
• Если вы налоговый резидент России, доходы от аренды и продажи облагаются и там. Уточните у налогового консультанта.

Квартира и ВНЖ

Собственность даёт право на краткосрочный ВНЖ, если рыночная стоимость недвижимости больше 150 000 долларов в эквиваленте лари. Считается оценка аккредитованного оценщика, а не цена в договоре. ВНЖ выдают на год и продлевают, пока вы владеете квартирой. Если покупаете ради ВНЖ, закажите оценку до сделки: квартира, купленная впритык к порогу, может её не пройти. Другие основания — в гайде как жить в Грузии долго.

Сдача в аренду

Доходность в Тбилиси выше, чем по депозитам: Galt & Taggart оценивает её примерно в 8,4% годовых. Но это средняя по городу. Сравните с реальными ставками в своём районе в гайде по аренде в Тбилиси и заложите месяцы простоя, ремонт и налоги.

Частые ошибки

• Платить всю сумму при подписании, а не после регистрации.
• Не регистрировать предварительный договор в новостройке.
• Покупать в Старом городе без инженера и без проверки охранного статуса.
• Не заложить котёл и радиаторы в бюджет новостройки.
• Верить площади из объявления, а не выписке.
• Не подавать налоговую декларацию и попасть под максимальную ставку налога на имущество.

Частые вопросы

Может ли россиянин купить квартиру в Тбилиси?

Да. Ограничений для граждан России нет, разрешение не нужно.

Какой район выбрать?

Ваке и Мтацминда — самые дорогие и престижные. Сабуртало — деловой и студенческий, с метро. Диди Дигоми — новые дома и много сделок. Глдани, Самгори и Надзаладеви дешевле всего. Перед покупкой снимите квартиру в выбранном районе хотя бы на одну зиму.

Нужен ли нотариус?

Не обязательно: договор можно подписать перед регистратором в Доме юстиции. Нотариус нужен, если стороны подписывают раздельно или по доверенности.

Можно ли взять ипотеку?

Грузинские банки кредитуют нерезидентов, но с большим первым взносом и строгой проверкой доходов. Начинайте разговор с банком до того, как назначите сделку.

Краткий итог

Россиянин покупает квартиру в Тбилиси без разрешений: договор у нотариуса или регистратора, оплата через грузинский банк, регистрация в NAPR за 150 лари и 4 рабочих дня. Средняя новостройка стоит около 1 400 долларов за м², но медиана предложения по районам — от 3 680 лари в Самгори до 6 730 лари в Мтацминде. В новостройке проверяйте землю, разрешение и регистрируйте предварительный договор. Во вторичке смотрите долги, перепланировки и состояние дома, а в Старом городе ещё и охранный статус. Подавайте налоговую декларацию, а для ВНЖ квартира должна стоить по оценке больше 150 000 долларов.