Ипотека в Грузии для иностранцев: какие банки дают, условия, ставки, рассрочка от застройщика

Иностранец, в том числе гражданин России, может взять ипотеку в грузинском банке без ВНЖ: ни закон, ни правила Национального банка этого не запрещают. Но условия для нерезидентов жёстче, чем для местных. Кредит в долларах или евро ограничен 70% стоимости квартиры и сроком обычно до 10 лет, ставки в лари — около 12–16% годовых, а банк подробно проверяет доходы и происхождение денег. Поэтому многие покупатели в Тбилиси и Батуми выбирают беспроцентную рассрочку застройщика. Ниже — правила Нацбанка, ставки банков, документы, расходы на сделку и сравнение ипотеки с рассрочкой.

Все цифры актуальны на октябрь 2026 года. Ставки банки меняют несколько раз в год, а Нацбанк в 2026 году уже дважды менял правила. Перед подачей заявки сверяйте условия на сайте банка.

Главное за минуту

• Можно ли иностранцу: да. Ипотеку нерезидентам дают TBC, Bank of Georgia, Liberty, Basisbank, Credo — по отдельным программам или после индивидуального рассмотрения.
• Валюта: с 1 июля 2026 года кредиты до 1 000 000 лари выдают только в лари, но для иностранцев сделано исключение, поэтому они могут брать кредит в долларах или евро.
• Первый взнос: по правилам Нацбанка — минимум 10% для кредита в лари и 30% для валютного. На практике банки просят у иностранцев 20–40%.
• Ставки («от», сентябрь 2026 года): в лари — 11,8–13,7%, в долларах — 6,9–9,8%, в евро — 6,8–8%. Эффективная ставка обычно выше на 1–3 пункта.
• Срок: до 20 лет в лари, до 10 лет в валюте.
• Платёж не может превышать 30–50% чистого дохода в зависимости от суммы дохода и валюты кредита.
• Альтернатива: рассрочка застройщика — 10–30% сразу и остаток без процентов до сдачи дома.

Правила Национального банка

Нацбанк Грузии ограничивает размер кредита и платежа. Эти правила обязательны для всех банков, поэтому «договориться» в обход них не получится.

Сколько можно занять: LTV

По данным страницы НБГ:

Кредит	Максимальная доля от стоимости залога
В лари	90%
В иностранной валюте	70%

Для кредита в долларах или евро это означает первый взнос не меньше 30%. Многие банки ставят планку выше.

Какой может быть платёж: PTI

Ежемесячные выплаты по всем кредитам не могут превышать доли чистого дохода:

Чистый доход в месяц	Кредит в валюте, если доход в другой валюте	Кредит в лари или в той же валюте, что и доход
Меньше 1 500 лари	20%	25%
1 500 лари и больше	30%	50%

Нацбанк уже решил поднять порог: по сообщению Sputnik Грузия, с 1 февраля 2027 года он вырастет до 2 000 лари, а с 1 сентября 2027 года — до 2 500 лари. Если ваш доход около этой границы, сумма кредита после этих дат может уменьшиться.

Практический вывод: если вы получаете зарплату в долларах и берёте кредит в долларах, платёж может доходить до 50% дохода. Если доход в рублях, а кредит в долларах, лимит — 30%.

Ларизация: в какой валюте брать

По данным GBC, с 1 июля 2026 года кредиты до 1 000 000 лари выдают только в национальной валюте. Исключения:

• заёмщик не гражданин Грузии;
• у заёмщика достаточный доход в той же иностранной валюте;
• кредит полностью обеспечен депозитом в той же валюте;
• общий долг перед банком превышает 1 млн лари;
• рефинансирование в той же валюте без увеличения долга.

Так что россиянин без грузинского гражданства может выбирать: кредит в лари (дороже по ставке, но с риском курса, если доход в долларах) или в долларах или евро (дешевле по ставке, но лимит 70% и короткий срок).

Банки и ставки

Сводка по объявленным минимальным ставкам на начало сентября 2026 года — из обзора DazHomes, который ссылается на сайты банков и агрегатор procenti.info:

Банк	Лари: номинальная / эффективная	Доллары	Евро
TBC Bank	13,4% / 15,0%	9,8% / 10,3%	8,0% / 8,4%
Bank of Georgia	13,6% / 16,6%	—	—
Basisbank	11,8% / 13,4% (фикс на 36 месяцев)	6,9% / 8,3%	6,8% / 8,0%
Liberty Bank	11,8% / 12,7%	8,0% / 9,1%	7,5% / 8,5%
Credo Bank	13,7% / 15,7%	—	—

Это ставки «от». Индивидуальная ставка для нерезидента обычно выше. Кредиты в лари чаще всего с фиксированной ставкой на 1–5 лет, потом плавающей: TIBR плюс маржа банка. Сравнивайте эффективную ставку: по закону в неё включены комиссии и страховки.

TBC Bank

По данным DazHomes, у TBC есть отдельная линейка ипотеки для нерезидентов: от 3 000 до 300 000 долларов в эквиваленте, первый взнос от 20%, до 500 000 долларов при учёте будущего дохода от аренды. Счёт в TBC нерезидент может открыть онлайн через nonresident.tbcbank.ge, загрузив паспорт, а завершить — в отделении или по видеосвязи.

Liberty Bank

На странице ипотеки Liberty для живущих за рубежом опубликованы условия:

• сумма — от 3 000 лари;
• срок — до 240 месяцев в лари и до 120 месяцев в валюте;
• ставки — в лари от 11,8% (эффективная от 12,7%), в долларах от 8% (от 9,1%), в евро от 7,5% (от 8,52%), ставка привязана к индексу;
• доход — от 500 лари, учитывается доход из-за рубежа;
• комиссия за выдачу — 0,4%, минимум 50 лари;
• регистрация залога в Публичном реестре — от 158 лари, снятие залога — от 151 лари;
• возраст — от 18 до 75 лет;
• первый взнос — от 0%, но только если в залог дополнительно передаётся другая недвижимость.

Кредит можно оформить, не приезжая в Грузию, по доверенности. Программа названа «для эмигрантов». Распространяется ли она на иностранцев, а не только на граждан Грузии, живущих за границей, уточните в банке.

Bank of Georgia, Basisbank, Credo

Ипотеку нерезидентам дают после индивидуального рассмотрения. У Bank of Georgia много программ с партнёрскими застройщиками, Basisbank часто предлагает выгодные валютные ставки, Credo сильнее в регионах.

Что реально ждать нерезиденту

По оценке DazHomes:

• первый взнос для иностранца без кредитной истории в Грузии — 30–40%. После появления местного дохода он снижается до 15–20%;
• кредит — в долларах или евро под 7–10% годовых, с лимитом 70% и сроком до 10 лет;
• решение — через 2–3 недели;
• страхование недвижимости обязательно, страхование жизни обычно тоже.

Из-за короткого срока платёж по валютному кредиту получается высоким. Например, 65 000 долларов на 10 лет под 9% — около 830 долларов в месяц. Арендный доход от квартиры среднего класса в Тбилиси такой платёж обычно не покрывает.

Документы

Обычный набор:

• загранпаспорт;
• подтверждение дохода: трудовой договор, справка о зарплате, налоговая декларация, выписки по счетам за 6–12 месяцев;
• подтверждение происхождения денег на первый взнос;
• предварительный договор купли-продажи;
• оценка квартиры аккредитованным банком оценщиком;
• при покупке в новостройке — документы застройщика и договор.

Грузинские банки проверяют гражданство, источник средств и связи с санкционными списками. Россиянам стоит заранее подготовить документы о доходах и о том, откуда пришли деньги. О счетах для россиян — в гайде «Счёт в банке Грузии для россиян», о переводах — в гайде «Перевод денег из России в Грузию».

Как проходит сделка с ипотекой

1. Предварительное одобрение. Подаёте заявку с документами о доходе. Банк называет сумму, ставку и взнос.
2. Выбор квартиры и предварительный договор с продавцом. Аванс продавцу вносите только после письменного одобрения банка.
3. Оценка квартиры аккредитованным оценщиком за счёт покупателя.
4. Финальное одобрение и подписание кредитного договора и договора залога.
5. Регистрация права собственности и залога в Публичном реестре. Документы подают в Доме юстиции. Обычная регистрация занимает несколько рабочих дней, ускоренная — быстрее, но за доплату.
6. Страховки — квартиры, иногда жизни заёмщика.

О проверке квартиры и самой сделке — в гайдах «Купить квартиру в Тбилиси», «Купить квартиру в Батуми» и «Купить дом в Грузии».

Досрочное погашение

По данным DazHomes, комиссия за досрочное погашение ограничена законом: не больше 2% от досрочно погашенной суммы, если до конца срока больше двух лет, а при приближении к концу срока — меньше. При рефинансировании в другом банке — не больше 0,5%, при переводе валютного кредита в лари — 0%. Точные условия смотрите в своём кредитном договоре.

Рассрочка застройщика

В Грузии это самый популярный способ купить квартиру без всей суммы сразу. Типичная схема, по описанию DazHomes:

• первый взнос — 10–30% при подписании;
• остаток — равными платежами без процентов до сдачи дома, обычно 12–48 месяцев;
• без проверки кредитной истории и правил ларизации — нужны паспорт и договор;
• цена обычно на несколько процентов выше, чем при оплате сразу.

Риски рассрочки

• Ваши платежи — это деньги на стройку. Если застройщик задержит или заморозит проект, вы рискуете вложенными деньгами.
• Штрафы за просрочку и право застройщика расторгнуть договор и удержать часть суммы.
• Квартира становится вашей только после сдачи дома и регистрации.

Перед договором проверьте разрешение на строительство, историю сданных объектов застройщика, регистрацию права на будущую квартиру в Публичном реестре и условия расторжения. Некоторые банки после сдачи дома рефинансируют остаток рассрочки ипотекой.

Ипотека или рассрочка

	Ипотека	Рассрочка застройщика
Проценты	7–16% годовых	обычно 0%, но цена выше
Первый взнос	30–40% для нерезидента	10–30%
Проверка дохода	строгая	почти нет
Объект	готовое жильё или аккредитованная новостройка	только новостройка этого застройщика
Главный риск	платёж и курс валюты	надёжность застройщика

Если вы покупаете готовую квартиру и у вас стабильный доход в валюте, ипотека в долларах может быть разумной. Если берёте новостройку и готовы ждать — рассрочка дешевле, но тщательно проверяйте застройщика.

Налоги и резидентство

Ипотека и покупка квартиры сами по себе не делают вас налоговым резидентом Грузии и не дают ВНЖ автоматически. О правилах резидентства — в гайде «Налоговое резидентство Грузии», о долгосрочной жизни — в гайде «Как жить в Грузии долго».

Чек-лист

• Посчитали платёж и проверили, укладывается ли он в лимиты PTI.
• Решили, в какой валюте брать кредит, с учётом валюты своего дохода.
• Получили предварительное одобрение до внесения аванса продавцу.
• Сравнили эффективные ставки в 2–3 банках.
• Подготовили документы о доходе и происхождении денег.
• Если выбрали рассрочку — проверили застройщика и условия расторжения.