Налог на недвижимость в Турции: ежегодный, для иностранцев и россиян, как оплатить

Если у вас есть квартира или дом в Турции, каждый год нужно платить налог на недвижимость (emlak vergisi). Это местный налог: его платят не в налоговую инспекцию, а в муниципалитет по месту нахождения объекта. Иностранцы, в том числе граждане России, платят его на тех же условиях, что и граждане Турции. Суммы обычно небольшие, потому что налог считают не от рыночной цены, а от налоговой стоимости, которую определяет муниципалитет. Но с 2026 года стоимость пересчитали, и у многих владельцев налог вырос в разы. Для дорогого жилья есть ещё отдельный налог на ценную недвижимость (değerli konut vergisi). Ниже — ставки, сроки, как узнать сумму и заплатить онлайн, кто платит в год покупки и продажи и что будет, если не платить. Это обзор правил, а не налоговая консультация. Свою сумму всегда проверяйте в муниципалитете.

Если вы покупаете или продаёте жильё, пригодятся также гайды «Купить дом в Турции», «Продать квартиру в Турции», «Купить квартиру в Анталье», «Купить квартиру в Стамбуле» и «Коммуналка в Турции».

Главное за минуту

• Кто платит: владелец недвижимости на 1 января года, в том числе иностранец.
• Куда платить: в муниципалитет (belediye) по месту нахождения объекта. В больших городах — в районный муниципалитет, например Muratpaşa или Konyaaltı в Анталье, Kadıköy или Beşiktaş в Стамбуле.
• Ставки для жилья: 0,1% от налоговой стоимости, а в границах крупных городов (büyükşehir), включая Стамбул, Анталью, Анкару, Измир и Мерсин, — 0,2%.
• Налоговая стоимость — это не цена покупки и не рыночная цена. Её считает муниципалитет по кадастровым нормативам.
• 2026 год — год переоценки. Стоимость пересчитали по новым нормативам, но законом № 7566 рост ограничен: налоговая стоимость 2026 года не может превышать стоимость 2025 года больше чем в три раза.
• Сроки: две равные части — первая с марта по май, вторая в ноябре. В 2026 году вторую часть нужно заплатить до 30 ноября.
• Год покупки: новый владелец начинает платить со следующего года, налог за год сделки платит продавец.
• Налог на ценное жильё — отдельный, платится в налоговую инспекцию. В 2026 году шкала начинается с налоговой стоимости выше 17,711 млн лир. Единственное жильё в Турции от него освобождено.

Как устроен налог

Налог на недвижимость регулирует закон № 1319 «О налоге на недвижимость» (Emlak Vergisi Kanunu). Он включает два налога:

• налог на здания (bina vergisi) — для квартир, домов, офисов и магазинов;
• налог на землю (arsa ve arazi vergisi) — для участков.

Если у вас квартира, вы платите налог на здание, который учитывает и долю в земле под домом.

Ставки

По закону и обзору Haldan Mali Müşavirlik:

Тип объекта	Обычная ставка	В границах büyükşehir
Жильё (mesken)	0,1%	0,2%
Другие здания (офисы, магазины)	0,2%	0,4%
Земельный участок под застройку (arsa)	0,3%	0,6%
Сельхозземля (arazi)	0,1%	0,2%

В границах büyükşehir — то есть крупных городских округов, включая Стамбул, Анталью, Анкару, Измир, Мерсин и Бурсу, — ставки удвоены. Курортные районы вроде Аланьи, Кемера или Белека входят в округ Антальи, поэтому там тоже действует повышенная ставка.

Налоговая стоимость

Налог считают от налоговой стоимости (vergi değeri). Муниципалитет определяет её по:

• нормативной стоимости квадратного метра земли на вашей улице;
• нормативной стоимости строительства квадратного метра здания;
• площади, классу и возрасту здания;
• вашей доле в земельном участке.

Нормативы земли пересматривают раз в четыре года. Последний пересмотр был сделан в 2025 году для налогов с 2026 года. Поэтому многие владельцы в 2026 году получили заметно бо́льшие счета, чем в 2025 году.

Ограничение роста в 2026 году

Закон № 7566, опубликованный 19 декабря 2025 года, ограничил рост. Налоговая стоимость здания или земли в 2026 году не может превышать стоимость 2025 года больше чем в три раза, то есть рост не больше 200%. Например:

• налоговая стоимость квартиры в 2025 году — 2 млн лир;
• по новым нормативам вышло 7 млн лир;
• но по закону берут не больше 2 + 2 × 2 = 6 млн лир;
• налог в границах büyükşehir: 6 млн × 0,2% = 12 000 лир в год.

В 2027–2029 годах стоимость будет расти на коэффициент переоценки (yeniden değerleme oranı). По новой редакции закона — на полный коэффициент, а не на половину, как раньше. Значит, налог будет расти быстрее, чем до 2026 года.

Если сумма в 2026 году выросла больше чем в три раза, проверьте, применил ли муниципалитет ограничение. Если нет — подайте заявление в муниципалитет.

Сроки оплаты

Налог платят двумя равными частями:

• первая часть — с 1 марта по 31 мая;
• вторая часть — с 1 ноября по 30 ноября.

Если последний день выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день. Например, в 2026 году первую часть принимали до 1 июня, а вторую нужно оплатить до 30 ноября. Можно заплатить всю сумму сразу в первый период.

Если вы пропустили первую часть, вторую всё равно можно заплатить в срок. Первую доплатите с пени.

Как узнать сумму и заплатить

Через сайт муниципалитета

У большинства муниципалитетов есть онлайн-сервис e-belediye. Для входа нужен налоговый номер (vergi numarası) или турецкий идентификационный номер. У иностранцев с ВНЖ он начинается на 99. В сервисе видна сумма по каждому объекту, сроки и долги. Оплатить можно банковской картой.

Через e-Devlet

На портале e-Devlet есть услуга проверки долга по налогу на недвижимость для подключённых муниципалитетов. Для входа нужен пароль e-Devlet — его выдают в отделении почты PTT по паспорту и ВНЖ.

Через банк

Многие турецкие банки принимают оплату налога на недвижимость в приложении или в отделении. Нужно выбрать муниципалитет и ввести налоговый номер.

Лично

В отделении муниципалитета (emlak servisi или tahsilat birimi), с паспортом и налоговым номером. Если вы плохо говорите по-турецки, возьмите с собой человека, который поможет.

Если вы не живёте в Турции

Платить можно онлайн из-за границы через сайт муниципалитета или через доверенное лицо. Многие владельцы, которые сдают квартиру, поручают это управляющей компании или знакомым.

Покупка и продажа

Кто платит в год сделки

По статье 9 закона:

• продавец платит налог за весь год, в котором продал объект;
• покупатель начинает платить со следующего года.

Например, если вы купили квартиру 15 июля 2026 года, налог за 2026 год платит продавец, а вы — начиная с 2027 года. Как стороны договорились разделить расходы между собой, на это правило не влияет: для муниципалитета налогоплательщик — продавец.

Декларация

Новый владелец обязан уведомить муниципалитет о покупке (emlak vergisi bildirimi). Данные из земельного кадастра (tapu) часто передают в муниципалитет автоматически, но не всегда полностью. Через несколько недель после сделки проверьте в e-belediye, что объект записан на вас, а площадь и тип указаны верно.

Нельзя продать с долгом

При продаже кадастровая служба проверяет долги по налогу на недвижимость. Если долг есть, сделку не зарегистрируют, пока вы его не погасите. Исключения — наследство, решение суда, принудительное взыскание и некоторые другие случаи. Поэтому перед продажей возьмите в муниципалитете справку об отсутствии долга (borcu yoktur yazısı) или проверьте долг онлайн.

Налоговая стоимость и налог на сделку

Налоговая стоимость влияет и на другие платежи. Например, налог на регистрацию сделки (tapu harcı) нельзя считать от суммы ниже налоговой стоимости. Поэтому указать в договоре цену ниже налоговой стоимости нельзя. Подробнее — в гайде «Продать квартиру в Турции».

Налог на ценное жильё (değerli konut vergisi)

Это отдельный налог на дорогую жилую недвижимость. Его платят не в муниципалитет, а в налоговую инспекцию (vergi dairesi) по месту нахождения объекта. По циркуляру BDO Denet и руководству налоговой службы GİB:

• налог касается только жилья, не офисов и не земли;
• порог каждый год индексируют. В 2026 году шкала начинается с налоговой стоимости 17,711 млн лир;
• ставки по ступеням: 0,3% с части стоимости от 17,711 до 26,567 млн лир, 0,6% — с части до 35,425 млн лир, 1% — с части выше 35,425 млн лир;
• если у вас в Турции одно жильё, оно освобождено. Если жилья несколько, освобождено самое дешёвое из тех, что подпадают под налог;
• декларацию подают с 1 по 20 февраля, налог платят двумя частями до конца февраля и до конца августа.

Для большинства владельцев квартир этот налог не актуален: налоговая стоимость обычной квартиры значительно ниже порога. Но владельцам вилл и элитных квартир в Стамбуле, Бодруме или Анталье стоит проверить налоговую стоимость.

Освобождения и льготы

Закон позволяет снижать ставку до нуля для единственного жилья площадью до 200 м² брутто в Турции у некоторых категорий: пенсионеров, получающих пенсию от турецких фондов социального страхования, людей без доходов, людей с инвалидностью, ветеранов и семей погибших. Условия строгие, и льготу дают по заявлению в муниципалитет. Для иностранца с российской пенсией эта льгота обычно не подходит: условия рассчитаны на турецкую систему соцстрахования. Уточняйте в муниципалитете.

Что будет, если не платить

• На просроченную сумму начисляется пеня (gecikme zammı) за каждый месяц.
• Муниципалитет может начать принудительное взыскание.
• Вы не сможете продать объект, пока не погасите долг.

Налог на аренду

Если вы сдаёте квартиру, налог на недвижимость не заменяет налог на доход от аренды. Доход от аренды декларируют отдельно в налоговой инспекции. Это другая тема, и если вы сдаёте жильё, лучше проконсультироваться с бухгалтером (mali müşavir).

Частые вопросы

Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Турции?

Да, на тех же условиях, что и граждане Турции.

Сколько составляет налог на квартиру?

0,1% от налоговой стоимости, а в крупных городах вроде Стамбула и Антальи — 0,2%. Налоговая стоимость обычно намного ниже рыночной цены.

Когда платить?

Первую половину — с марта по май, вторую — в ноябре.

Как оплатить онлайн?

На сайте муниципалитета (e-belediye), через e-Devlet для подключённых муниципалитетов или в приложении турецкого банка.

Кто платит налог в год продажи?

Продавец платит за весь год продажи. Покупатель — со следующего года.

Краткий итог

Налог на недвижимость в Турции небольшой, но обязательный. После покупки проверьте, что объект записан на вас в муниципалитете. Каждый год платите две части — до конца мая и до конца ноября — через e-belediye или банк. В 2026 году сверьте сумму с ограничением роста по закону № 7566. Если у вас дорогое жильё или несколько объектов, проверьте, не подпадаете ли вы под налог на ценное жильё. Перед продажей обязательно закройте все долги.