Продать квартиру в Турции из России: сроки, налог при продаже, тапу, доверенность

Продать квартиру в Турции иностранец может на тех же условиях, что и турецкий собственник: лично в кадастровом управлении (тапу) или через представителя по доверенности, не прилетая. Больше всего денег на сделке съедают три вещи: налог на прирост стоимости, если с покупки прошло меньше пяти лет, турецкая пошлина 2% и комиссия агента. Ниже — как посчитать налог, какие документы нужны, как оформить доверенность из России, вывести деньги и что задекларировать в России. Цифры сверены по турецкому Налоговому кодексу (Gelir Vergisi Kanunu), закону о сборах и разъяснениям ФНС России в октябре 2026 года. Суммы освобождения и налоговые шкалы в Турции индексируются ежегодно, перед сделкой проверьте их на сайте gib.gov.tr.

Если вы покупали жильё недавно, освежите в памяти детали в гайдах «Купить квартиру в Стамбуле» и «Купить квартиру в Анталье».

Главное за минуту

• Прошло больше 5 лет с регистрации покупки в тапу — налога на прирост в Турции нет. Унаследованное или подаренное жильё этим налогом не облагается вообще, при любом сроке владения.
• Меньше 5 лет — прирост облагается по прогрессивной шкале. Сначала цену покупки индексируют на инфляцию (индекс цен производителей Yİ-ÜFE, если он вырос минимум на 10%), затем вычитают годовое освобождение. Для доходов 2026 года оно составляет 150 000 лир, ставки — от 15% до 40%.
• Нерезидент Турции подаёт отдельную декларацию в налоговую по месту нахождения объекта в течение 15 дней после получения дохода.
• Пошлина за переоформление — 2% от заявленной цены с продавца и 2% с покупателя. Занижать цену опасно: штраф равен сумме недоплаченной пошлины.
• Когда одна из сторон иностранец, обязателен отчёт об оценке от лицензированной компании.
• Квартиру, купленную под гражданство, нельзя продать, пока не истекут три года запрета на продажу.
• В России доход освобождён от НДФЛ, если выдержан минимальный срок владения (3 или 5 лет). Если нет, придётся подать 3-НДФЛ, при этом турецкий налог можно зачесть.

Через сколько можно продать квартиру

Общего запрета на продажу в Турции нет: обычную квартиру можно продать хоть через месяц после покупки. Ограничения бывают в трёх случаях:

1. Квартира куплена под гражданство. На тапу стоит отметка о запрете продажи на три года, и кадастр сделку не проведёт, пока отметка не снята. Подробности — в гайде «Гражданство Турции за инвестиции».
2. Квартира под ипотекой (ипотека стоит на тапу). Сначала гасят долг и снимают обременение, либо банк покупателя закрывает его в день сделки.
3. На объекте арест или другая отметка, например судебный запрет. Это видно в выписке из реестра.

Ещё два вопроса связаны не с законностью продажи, а с вашими планами:

• ВНЖ по недвижимости. Если краткосрочный ВНЖ выдан на основании владения жильём, после продажи основание пропадает, и ВНЖ могут аннулировать или не продлить. Если хотите остаться, заранее подберите другое основание. Варианты есть в гайде «ВНЖ Турции для россиян».
• Пять лет для налога. Продажа на несколько недель раньше пятилетнего срока может стоить заметных денег (подробнее ниже).

Налог при продаже в Турции

Когда он есть

В турецком Налоговом кодексе это не отдельный налог, а «доход от прироста стоимости» (değer artışı kazancı). Повторная статья 80 облагает им продажу недвижимости в течение пяти лет с даты приобретения, кроме полученной безвозмездно.

• Срок считается с даты регистрации в тапу. Дата предварительного договора или оплаты не важна. Если квартира зарегистрирована 15 марта 2022 года, без этого налога её можно продать начиная с 16 марта 2027 года.
• Наследство и дарение — налога на прирост нет при любом сроке владения. Но наследство сначала нужно оформить и зарегистрировать наследников.
• Купленная на этапе строительства — срок идёт с регистрации квартиры на ваше имя, а не с подписания договора с застройщиком.

Как считается

Налогооблагаемый прирост = цена продажи − цена покупки (проиндексированная) − расходы продавца на сделку.

• Индексация. Цену покупки увеличивают на рост индекса цен производителей Yİ-ÜFE (без месяца продажи), если он вырос минимум на 10%. При турецкой инфляции индексация часто съедает большую часть номинального прироста.
• Вычитаемые расходы: ваши 2% пошлины при продаже, пошлина, которую вы платили при покупке, комиссия агента, оплаченная вами, отчёт об оценке и другие расходы, подтверждённые документами.
• Годовое освобождение. Для дохода 2026 года — 150 000 лир (для 2025-го было 120 000). Оно одно на человека в год, а не на каждую сделку.
• Шкала для доходов 2026 года: до 190 000 лир — 15%, до 400 000 — 20%, до 1 000 000 — 27%, до 5 300 000 — 35%, свыше — 40%.

Всё считается в лирах. Если вы покупали за доллары и продаёте за столько же долларов, в лирах прирост всё равно может получиться большим. Курсовые разницы не вычитаются, инфляцию учитывает только индексация.

Пример. Квартира куплена в 2022 году за 3 млн лир, продаётся в 2026 году за 9 млн. Если индекс за этот период вырос на 180%, проиндексированная цена покупки составит 8,4 млн. После вычета 2% пошлины (180 000) прирост — 420 000 лир. Минус освобождение 150 000 — облагается 270 000 лир, налог около 44 500 лир. Если индекс вырос только на 120%, налог будет уже около 607 000 лир. Это иллюстрация с условными цифрами индекса. Для реального расчёта нужны официальные значения Yİ-ÜFE от TÜİK за ваши месяцы.

Когда и где платить

• Нерезидент Турции (не живёт в стране больше шести месяцев в году и не имеет других обязанностей по декларации) подаёт отдельную декларацию (münferit beyanname) в налоговую по месту нахождения квартиры. Срок — 15 дней с получения дохода (ст. 101 закона). Подать её можно через представителя или налогового консультанта, понадобится турецкий налоговый номер.
• Налоговый резидент Турции включает прирост в годовую декларацию, которую подают в марте следующего года, а налог платит двумя частями в марте и июле.

Даже если после расчёта налога не получилось, сохраните расчёт и документы на случай вопросов налоговой.

Расходы продавца

Почему нельзя занижать цену

Раньше в тапу часто указывали цену ниже реальной, чтобы сэкономить на пошлине. Цена при этом не может быть ниже кадастровой стоимости по налогу на имущество. Сейчас занижать опасно для обеих сторон. По поправке к закону о сборах от декабря 2025 года (ст. 63), если налоговая установит реальную цену по переводам, кредиту или показаниям покупателя, она доначислит пошлину и штраф в размере 100% недоплаты. Продавцу заниженная цена ещё и занижает налог на прирост, а покупателю увеличит налог при будущей перепродаже.

Документы

• Загранпаспорт продавца (или доверенность и паспорт представителя).
• Турецкий налоговый номер (vergi numarası).
• Тапу и свежая выписка из реестра (собственники, доли, ипотека, аресты, отметки).
• Договор и тапу о покупке, подтверждение оплаты — для расчёта пятилетнего срока и цены покупки.
• Отчёт об оценке.
• Справка о кадастровой стоимости из муниципалитета (emlak vergisi değeri).
• Действующий полис DASK (обязательное страхование от землетрясений).
• Квитанции о расходах, если налог на прирост будет.

Запись на сделку оформляется через систему кадастра (Web Tapu) или через агента. Пошлину рассчитают и оплатят до подписания.

Продажа из России по доверенности

Лететь в Турцию не обязательно. Доверенность можно оформить двумя способами:

• В консульстве Турции. Документ сразу составят на турецком языке с фотографией, и легализовать его не нужно.
• У российского нотариуса с апостилем. Апостиль на нотариальные документы ставит территориальное управление Минюста. Затем делается перевод на турецкий язык у присяжного переводчика, заверенный в Турции.

В доверенности должно быть прямо написано, что представитель вправе:

• продать конкретную квартиру (провинция, район, квартал, ада/парсель, номер квартиры);
• подписать договор в тапу;
• получить деньги и выдать расписку (без этого он подпишет сделку, но не сможет принять оплату);
• заказать оценку, получить справку о стоимости, оплатить пошлины и налоги, переоформить DASK и коммунальные услуги;
• при необходимости подать налоговую декларацию.

Как защититься: ограничьте доверенность одним объектом и сроком, укажите минимальную цену и свой банковский счёт для оплаты. Турецкий Кассационный суд уже отменял сделку, где представитель продал объект сильно ниже рынка. Но не доводить до суда всё же проще.

Где в Турции заверить документы и что делает российское консульство, рассказано в гайде «Консульство России в Турции».

Как получить и вывести деньги

• Только безнал на свой счёт. Пусть покупатель переводит деньги на ваш турецкий счёт, а не отдаёт наличные в тапу. Банковская запись нужна и банку, и налоговой, и вам на случай спора. Деньги от третьих лиц могут привести к заморозке счёта и долгой проверке источника средств.
• Вывод за границу. Общего запрета на перевод денег от продажи из Турции нет. Банк попросит договор купли-продажи из тапу, паспорт и иногда документы о покупке.
• Цена в договоре указывается в лирах. Нерезидент Турции может договариваться в валюте, но в официальном договоре тапу цена будет в лирах.
• В Россию. Прямые переводы из турецких банков в Россию бывают затруднены. Варианты разобраны в гайде «Перевод денег из России в Турцию» (многие из них работают и в обратную сторону). Про счёт в Турции читайте в гайде «Счёт в банке Турции».

Что нужно сделать в России

Если вы налоговый резидент России (провели в России 183 дня и больше за последние 12 месяцев), доход от продажи зарубежной недвижимости облагается НДФЛ. Минимальный срок владения по статье 217.1 НК действует и для зарубежных объектов:

• владели дольше минимального срока (3 года для единственного жилья, наследства, дарения от родственника и ряда других случаев, 5 лет в остальных случаях) — НДФЛ нет, декларировать не нужно;
• меньше — подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите налог с дохода (можно уменьшить на расходы на покупку). Турецкий налог можно зачесть по соглашению об избежании двойного налогообложения между Россией и Турцией. Для этого нужны документы об уплате налога в Турции с нотариальным переводом.

Если вы уже нерезидент России, доход от продажи турецкой квартиры к российскому источнику не относится, и российский НДФЛ с него не платится. Налоговый статус и сроки лучше проверить с консультантом до сделки, особенно если квартира была куплена на средства с российских счетов. Также учитывайте требования валютного законодательства по зарубежным счетам.

Продажа с арендатором

Продажа не прекращает договор аренды: новый владелец становится арендодателем на тех же условиях. Обещать покупателю пустую квартиру можно, только если жилец действительно съезжает. Не забудьте прописать в договоре, кто возвращает депозит арендатора.

Частые ошибки

• Отсчитать пять лет от даты договора или оплаты, а не от регистрации в тапу.
• Пропустить 15-дневный срок декларации нерезидента и получить пени.
• Выдать представителю генеральную доверенность без лимита цены и счёта.
• Забыть в доверенности право получить деньги.
• Продать квартиру, на которой держится ВНЖ, и не подготовить другое основание.
• Не учесть российский НДФЛ, если вы ещё резидент России и владели меньше минимального срока.

Краткий итог

Если прошло больше пяти лет с регистрации покупки (или квартира досталась по наследству либо в дар), налога на прирост в Турции нет, и основные расходы — 2% пошлины и комиссия агента. Если меньше пяти лет, прирост считают в лирах с индексацией по Yİ-ÜFE, вычитают 150 000 лир освобождения (для 2026 года) и облагают по ставкам 15–40%. Нерезидент декларирует доход в течение 15 дней. Продать можно из России по доверенности из турецкого консульства или с апостилем. В доверенности нужны объект, минимальная цена, право получить деньги и ваш счёт. Резиденту России стоит заранее проверить минимальный срок владения по НК РФ.