Купить квартиру в Анталье: проверка, тапу, налоги, ВНЖ

Гражданин России может купить квартиру в Анталье на своё имя: ВНЖ, местная компания или турецкий партнёр для этого не нужны. Право собственности возникает только после регистрации в кадастровом управлении (tapu müdürlüğü) — нотариальные и «предварительные» договоры квартиру не передают. Ниже — что иностранец может и не может купить, как выбрать район с прицелом на ВНЖ, как проверить квартиру и застройщика, сколько стоит сделка, какие налоги платит владелец и что меняется при цене от 200 000 и от 400 000 долларов. Это гайд про правила и риски, а не подборка объектов.

Пороги, сборы и списки закрытых для регистрации кварталов меняются. Перед задатком сверяйте их на сайтах кадастрового управления TKGM, миграционной службы Göç İdaresi и e-ikamet.

Связанные гайды: аренда квартиры в Анталье, жизнь в Анталье, ВНЖ Турции, счёт в банке Турции, перевод денег из России в Турцию, транспорт в Анталье.

Главное за минуту

• Купить может гражданин России без ВНЖ. Право собственности — только запись в tapu.
• Ограничения для иностранцев: до 30 гектаров на человека по стране, не больше 10% частной территории района, запрет в военных зонах.
• ВНЖ по покупке — если квартира жилая, стоит не меньше 200 000 долларов на дату покупки и вы её не сдаёте.
• Гражданство — за недвижимость от 400 000 долларов с обязательством не продавать её 3 года.
• Отчёт об оценке от лицензированной компании обязателен для покупателя-иностранца.
• Пошлина tapu — 4% от цены сделки, по закону 2% платит покупатель и 2% продавец.
• Квартал проверяйте до задатка: с 2022 года часть кварталов закрыта для регистрации иностранцев, и ВНЖ по адресу там не оформить.

Что иностранец может купить

Правила для иностранцев задаёт статья 35 закона о кадастре (Tapu Kanunu) № 2644. По гиду агентства по инвестициям Invest in Türkiye:

• граждане стран из утверждённого правительством списка, включая Россию, могут покупать любую недвижимость в зонах, где разрешена частная собственность, — квартиры, дома, коммерческие помещения, землю;
• один человек может владеть в Турции не больше чем 30 гектарами;
• общая площадь у иностранцев не может превышать 10% частной территории района;
• в военных запретных зонах и зонах военной безопасности иностранцы не покупают и не арендуют недвижимость, а в особых зонах безопасности сделка возможна только с разрешения губернаторства;
• если вы покупаете пустой участок, проект застройки нужно подать в течение двух лет;
• ВНЖ для покупки не нужен.

Для квартиры в городе эти ограничения обычно незаметны: проверку военной зоны кадастровое управление делает само в ходе сделки. Но иногда она занимает время, и это стоит учесть в графике.

Районы: ВНЖ, море и сезонность

Квартал важнее района

С 1 июля 2022 года, по объявлению Миграционной службы, в Турции закрыты для регистрации иностранцев 1169 кварталов (mahalle). В закрытом квартале нельзя впервые получить ВНЖ по адресу и сменить провинцию проживания. В список попадали и кварталы провинции Анталья. Список время от времени пересматривают, поэтому:

• проверяйте конкретный mahalle, а не район целиком;
• спросите в провинциальном управлении миграции (İl Göç İdaresi) или на e-ikamet, принимает ли квартал заявления, — до задатка;
• не верьте фразе «здесь все получают ВНЖ» без проверки.

Чем отличаются районы

• Коньяалты (Konyaaltı) — западная часть города у галечного пляжа, популярен у русскоязычных, много новых комплексов.
• Лара (Lara) и Муратпаша (Muratpaşa) — восточная часть и центр, песчаные пляжи Лары, развитая инфраструктура.
• Кепез (Kepez) и Дёшемеалты (Döşemealtı) — дальше от моря, дешевле, больше местных жителей.
• Алтынташ (Altıntaş) — район новостроек у аэропорта.
• Алания, Кемер, Белек, Сиде — отдельные курортные города провинции, со своей сезонностью: зимой часть комплексов пустеет.

Прежде чем покупать, поживите в районе в аренду хотя бы несколько месяцев, лучше захватив межсезонье. Цены на аренду — в гайде об аренде квартиры в Анталье.

Цены: как ориентироваться

Цены в Анталье сильно различаются по районам, расстоянию до моря и возрасту дома, а рекламные «цены от» почти всегда относятся к самым маленьким квартирам далеко от моря. Цены в объявлениях на sahibinden.com и hepsiemlak.com — цены продавцов, а не сделок. Сравнивайте цену за квадратный метр в одном квартале и одном классе домов. Для иностранца цена в объявлении на русском часто выше, чем у той же квартиры в турецком объявлении.

Новостройка или вторичка

Документы, которые решают всё

• Kat mülkiyeti — полноценная собственность на квартиру в построенном доме, у которого есть разрешение на эксплуатацию (iskân). Это то, что нужно покупать.
• Kat irtifakı — право на будущую квартиру в доме, который ещё строится или не получил iskân. С таким тапу квартира юридически не достроена.
• Iskân — разрешение муниципалитета на эксплуатацию. Без него бывают проблемы с постоянным подключением воды, газа и электричества и с оформлением ВНЖ по адресу.

Вторичка

Вы видите квартиру, дом, соседей, управляющую компанию и реальные расходы. Проверьте iskân, долги по коммуналке и по взносам комплекса (aidat), перепланировки и то, совпадает ли квартира с данными в кадастре.

Новостройка

Дешевле на старте и с рассрочкой, но рискованнее:

• узнайте, когда застройщик обещает iskân, и что будет, если он опоздает;
• проверьте, на кого записан участок и нет ли на нём залога банка;
• платите по договору, а не «по-дружески» наличными, и только на счёт застройщика;
• договор продажи будущей квартиры (satış vaadi sözleşmesi) заключайте у нотариуса, чтобы им можно было пользоваться в суде;
• покупка у застройщика может облагаться НДС (KDV). Для иностранцев-нерезидентов есть освобождение по статье 13/i закона о KDV, если оплата пришла из-за рубежа в валюте и выполнены другие условия. Условия освобождения проверьте у турецкого бухгалтера до подписания договора.

Как проверить квартиру

1. Кадастровая справка. По номеру района, квартала, блока и участка (ada, parsel) основную информацию о квартире можно найти онлайн в сервисе TKGM Parsel Sorgu, а полную выписку из тапу продавец получает через e-Devlet или в кадастровом управлении.
2. Обременения. В выписке тапу смотрите ипотеку (ipotek), аресты (haciz), запреты на продажу (şerh). Их нужно снять до сделки.
3. Iskân и тип тапу — kat mülkiyeti или kat irtifakı.
4. Долги по коммуналке, налогу на недвижимость и aidat.
5. Квартал — открыт ли он для регистрации иностранцев.
6. Стоимость — для ВНЖ и гражданства важна оценка в отчёте и сумма в тапу, а не устная цена.

Сделку лучше сопровождать с независимым юристом (avukat), а не только с агентом продавца.

Сделка: шаг за шагом

1. Налоговый номер (vergi numarası). Его получают в налоговой по паспорту, часто в день обращения.
2. Счёт в турецком банке — удобен для оплаты и подтверждения платежа. Как открыть — в гайде о счёте в банке Турции.
3. Задаток и предварительный договор. Пропишите сумму, срок сделки, условия возврата задатка, если квартира не пройдёт проверку или квартал окажется закрытым.
4. Отчёт об оценке (değerleme raporu). Для покупателя-иностранца обязателен отчёт лицензированной оценочной компании. Отчёт действует ограниченный срок — обычно около трёх месяцев. Для сделки под гражданство требования к оценке строже.
5. Запись в кадастровое управление. Заявку подают онлайн, а время приёма получают через TKGM или по горячей линии Alo 181.
6. Страховка от землетрясения DASK. Обязательна для жилья, без действующего полиса DASK сделку не проведут.
7. Оплата сборов — пошлина tapu и сбор за услуги кадастра (döner sermaye).
8. Подписание в tapu müdürlüğü. Если вы не говорите по-турецки, нужен присяжный переводчик. Можно действовать по доверенности, оформленной у турецкого нотариуса или в консульстве.
9. Тапу на ваше имя выдают в день сделки.

Сколько стоит сделка

• Пошлина tapu — 4% от цены сделки: по закону 2% платит покупатель и 2% продавец. Часто стороны договариваются, что всё платит покупатель, — пропишите это в предварительном договоре.
• Döner sermaye — фиксированный сбор кадастрового управления, сумму пересматривают ежегодно.
• Отчёт об оценке — платит покупатель, цену назначает оценочная компания.
• DASK — годовой полис, цена зависит от площади и зоны риска.
• Переводчик, юрист, нотариус — по договорённости.
• Комиссия агента — по договору, часто несколько процентов цены. Уточните заранее, кто её платит: покупатель, продавец или оба.
• KDV — при покупке новостройки у застройщика, если вы не подпадаете под освобождение.

Указывайте в тапу реальную цену. Заниженная цена экономит на пошлине, но может лишить вас ВНЖ по покупке и создаст налог при продаже.

Покупка и ВНЖ

По правилам e-ikamet краткосрочный ВНЖ по недвижимости дают, если:

• квартира жилая и используется вами для проживания — сдавать её нельзя;
• стоимость — не меньше 200 000 долларов в лировом эквиваленте на дату покупки;
• на первую подачу нужна справка о номере дома из муниципалитета (numarataj belgesi), на продление — актуальная выписка тапу;
• квартал открыт для регистрации иностранцев.

Подробнее о документах и отказах — в гайде о ВНЖ Турции. Квартира дешевле порога ВНЖ по покупке не даст, но жить в ней можно по ВНЖ на другом основании, например туристическом.

Покупка и гражданство

По тому же гиду Invest in Türkiye гражданство Турции можно получить за недвижимость от 400 000 долларов. Условия: при покупке нужно заявить, что недвижимость приобретается для гражданства, эту отметку вносят в тапу, и вы обязуетесь не продавать её три года. Порог, требования к оценке, к валюте платежа и к документам о переводе денег меняются — уточняйте их у юриста до задатка.

Расходы владельца

• Налог на недвижимость (emlak vergisi) — ежегодный, от кадастровой стоимости, ставку устанавливает закон, а начисляет муниципалитет. Платят обычно в два этапа, весной и осенью. Декларацию подают в муниципалитет после покупки.
• Aidat — взносы комплекса на охрану, бассейн, уборку. В комплексах с инфраструктурой это заметная сумма — узнайте её и долги до покупки.
• Коммуналка — электричество, вода, газ, интернет. Их переоформляют на себя после сделки.
• DASK — продлевать ежегодно.
• Сдача в аренду — доход облагается налогом в Турции. Если у вас ВНЖ по покупке, сдавать квартиру нельзя.
• Продажа. Если вы продаёте квартиру меньше чем через пять лет после покупки, с прибыли может возникнуть налог (değer artış kazancı). Перед продажей посчитайте его с бухгалтером.

Как платить из России

Переводы из России ограничены санкциями, а наличной валютой из России можно вывезти не больше эквивалента 10 000 долларов на человека. Для сделки, ВНЖ и тем более гражданства нужны банковские подтверждения платежа, поэтому крупную сумму лучше перевести на свой счёт в турецком банке заранее. Способы и лимиты — в гайде о переводе денег из России в Турцию.

Красные флаги

• Продавец или агент предлагает «предварительный договор вместо тапу» или передачу квартиры по доверенности без регистрации.
• В тапу ипотека или арест, а снять их обещают «после сделки».
• Дом без iskân, а сроки его получения не прописаны.
• Предложение указать в тапу цену ниже реальной.
• Оплата наличными посреднику или на личный счёт.
• «ВНЖ гарантирован» без проверки квартала.
• «Гражданство за квартиру за 250 тысяч».

Частые вопросы

Может ли гражданин России купить квартиру в Анталье?

Да. Россия входит в список стран, граждане которых могут покупать недвижимость в Турции. ВНЖ для покупки не нужен.

Даёт ли покупка квартиры ВНЖ?

Да, если квартира жилая, стоит от 200 000 долларов на дату покупки, вы в ней живёте и не сдаёте её, а квартал открыт для регистрации иностранцев.

Сколько стоит оформление?

Пошлина tapu — 4% от цены (по закону 2% + 2%), плюс сбор кадастра, отчёт об оценке, DASK, переводчик, юрист и комиссия агента. При покупке у застройщика может добавиться KDV.

Можно ли купить квартиру удалённо?

Да, по доверенности, оформленной у турецкого нотариуса или в консульстве Турции. Но осмотреть квартиру и проверить квартал лучше лично или через независимого юриста.

Что такое kat irtifakı?

Это тапу на квартиру в доме без разрешения на эксплуатацию. Полноценная собственность на квартиру — kat mülkiyeti.

Краткий итог

Гражданин России может купить квартиру в Анталье без ВНЖ, а собственностью она станет только после регистрации в tapu müdürlüğü. До задатка проверьте квартал (часть кварталов закрыта для регистрации иностранцев), iskân, тип тапу и обременения, а для сделки получите налоговый номер, отчёт об оценке и полис DASK. Пошлина tapu — 4% (по закону 2% + 2%). ВНЖ по покупке дают от 200 000 долларов при условии, что вы живёте в квартире и не сдаёте её, а гражданство — от 400 000 долларов с запретом продажи на три года. Указывайте реальную цену, платите только через банк и сопровождайте сделку независимым юристом.