Как купить квартиру на Пхукете иностранцу: квота, FET, налоги

Иностранец может купить на Пхукете квартиру в кондоминиуме в полную собственность, на своё имя и с собственным титулом. Землю иностранец купить не может, поэтому с виллами и домами всё сложнее. Ниже — правила, по которым Земельный офис оформляет кондо на иностранца: квота 49%, деньги из-за границы и форма FET. Ещё разбираем, сколько стоит сделка, чем вторичка отличается от новостройки, как проверить застройщика и что делать с рассрочкой. Это гайд про правила и риски, а не подборка объектов.

Если вы пока выбираете район и не готовы покупать, начните с долгосрочной аренды на Пхукете: полгода жизни в районе дают больше, чем любая презентация. Бюджет жизни — в гайде «Жизнь на Пхукете».

Что иностранец может купить

• Квартиру в кондоминиуме — в собственность (freehold). Это исключение из общего запрета, его даёт Закон о кондоминиумах B.E. 2522. Собственность подтверждает титул на квартиру, который Земельный офис выдаёт на ваше имя в день сделки.
• Землю — нет. Земельный кодекс запрещает иностранцам владеть землёй. Дом или виллу иностранец обычно получает через зарегистрированную аренду земли (максимум 30 лет за один срок) и собственность на само строение. Это другая конструкция с другими рисками, и её стоит разбирать с юристом.
• Через тайскую компанию с номинальными тайскими акционерами — нельзя. Такие схемы незаконны, а с мая 2026 года, по данным юристов ThaiLawOnline, Департамент земель поручил офисам проверять происхождение денег при крупных сделках тайских покупателей и компаний с тайскими акционерами.
• Через тайского супруга — квартира будет принадлежать супругу, а не вам. Это решение с последствиями далеко за пределами сделки.

Правило 1: квота 49%

Иностранцы в сумме могут владеть не больше чем 49% общей площади всех квартир в здании. Квота принадлежит зданию, а не вам:

• Проверяйте квоту до любых денег. Управляющая компания кондоминиума (juristic person) выдаёт письмо о текущей доле иностранцев, и Земельный офис требует это письмо в день сделки.
• Квартиры в «иностранной квоте» обычно дороже, особенно в популярных домах, где квота почти выбрана.
• Вторичка. Если вы покупаете у иностранца, квота обычно не меняется. Если у тайца — вы занимаете квоту, и её наличие нужно подтвердить ещё раз ближе к сделке.

Подробно правило описано в обзорах Justenda и ThaiLawOnline.

Правило 2: деньги из-за границы и форма FET

Это требование ломает больше сделок, чем квота. Чтобы оформить кондо на иностранца, деньги на покупку должны прийти в Таиланд из-за границы, в иностранной валюте, и быть конвертированы в баты тайским банком.

• FET (Foreign Exchange Transaction form), раньше Tor Tor 3, — справка тайского банка о том, что валюта пришла из-за рубежа. По описанию ThaiLawOnline, банк выдаёт её на каждый входящий перевод от 50 000 долларов или эквивалента. За меньшие переводы собирают подтверждения зачисления (credit advice) и письмо банка со списком переводов.
• Имя отправителя = имя покупателя. Если деньги пришли от вашей компании, родителей или друга, FET будет на них, и Земельный офис может отказать.
• Назначение платежа — «purchase of a condominium unit», лучше с названием проекта и номером квартиры. Формулировки вроде «gift» или «investment» создают проблемы.
• Присылайте валюту, а не баты. Сервисы переводов, которые зачисляют сразу баты, удобны для жизни, но для покупки квартиры не подходят: валютной операции в тайском банке нет, значит, нет и FET.
• Баты, заработанные в Таиланде, на обычном счёте для покупки в собственность иностранцем не подходят.

Для россиян отдельная практическая сложность: прямые валютные переводы из российских банков ограничены санкциями. На практике нужен счёт в иностранном банке на ваше имя, с которого вы отправите валюту, и понятные документы о происхождении денег. Схемы через третьих лиц и «обнал» дадут FET не на вас и могут сорвать регистрацию.

Сохраните оригиналы FET вместе с титулом и договором: они понадобятся, когда вы будете продавать квартиру и выводить деньги из Таиланда.

Как проходит покупка

1. Бронь. Небольшой платёж, чтобы снять квартиру с продажи. Прочитайте условия: часть бланков делает бронь невозвратной, даже если проверка найдёт проблемы.
2. Проверка (due diligence). Юрист проверяет титул и право продавца продавать, обременения и ипотеку, долги по общим платежам, квоту, а для новостройки — лицензии, землю и разрешения застройщика.
3. Договор купли-продажи. В нём цена, график платежей, дата сделки, кто платит какие сборы, что будет при отказе сторон. При подписании часто платят задаток около 10%.
4. Перевод денег из-за границы, получение FET или подтверждений банка. Письма от управляющей компании: о квоте и об отсутствии долгов (debt-free letter).
5. Регистрация в Земельном офисе. Стороны или их представители по доверенности приходят в Земельный офис Пхукета, платят сборы, передают остаток суммы, и офис регистрирует переход права и выдаёт титул на ваше имя. Собственность переходит в тот же день.

На вторичке с чистыми документами от брони до регистрации обычно проходит несколько недель.

Сколько стоит сделка

Сборы и налоги в Земельном офисе считают от оценочной стоимости по госоценке, от цены договора или от большего из двух — в зависимости от статьи:

Ставки приводят Justenda и ThaiLawOnline. Правительство иногда временно снижает сборы для отдельных сделок, поэтому ставки проверяйте ближе к дате регистрации. Кто что платит, решает договор — впишите это цифрами.

Кроме налогов, заложите:

• Юриста. Для ориентира: у ThaiLawOnline пакет для покупки кондо (проверка титула и квоты, договор и работа с FET) стоит 19 900 бат, с присутствием в Земельном офисе — 34 900 бат. Цены других юристов отличаются.
• Взносы в фонды дома. В новостройках при передаче квартиры часто берут разовый взнос в фонд ремонта и предоплату общих платежей за год.
• Ежемесячные общие платежи (common area fee) — ставка за квадратный метр, её платит каждый собственник. Долги по ним переходят вместе с квартирой.
• Мебель и технику, если квартира без них.

Новостройка или вторичка

Что говорят цифры

По отчёту C9 Hotelworks о рынке Пхукета (май 2025 года), медианная цена кондо на острове — 144 000 бат за м². Небрендовые кондо на первичном рынке в среднем стоили 139 000 бат за м², на вторичном — 100 000 бат за м², то есть новостройка дороже примерно на 39%. Брендовые кондо в среднем стоили 181 000 бат за м². Это данные на момент отчёта: цены по районам отличаются в разы, а у моря и в брендовых проектах они намного выше среднего.

Новостройка (off-plan)

Плюсы: современная планировка, рассрочка от застройщика на время стройки, иногда цена ниже, чем у готового дома.

Риски:

• Задержка или заморозка стройки. Проверьте, что застройщик уже сдал на Пхукете, и сходите на его готовые объекты.
• Компания застройщика. Проверьте регистрацию и финансовую отчётность через Департамент развития бизнеса — datawarehouse.dbd.go.th.
• Земля и разрешения. Под проектом должна быть земля с полным титулом (chanote), на здание — разрешение на строительство, а для крупных проектов — одобренная экологическая экспертиза (EIA). Просите копии, а не пересказ.
• Договор. Платежи по этапам стройки, а не «всё вперёд», понятные последствия задержки и право вернуть деньги, если дом не построят.
• «Гарантированная доходность». Обещание X% в год на несколько лет — это условие договора с конкретной компанией, а не свойство квартиры. Читайте, кто платит, из каких денег и что будет после окончания срока.

Вторичка

Плюсы: квартиру видно вживую, понятны соседи, шум, течи в сезон дождей и реальные общие платежи.

Что проверить:

• Финансы дома: долги собственников, состояние фонда ремонта, как часто повышают взносы.
• Квоту — особенно если продавец таец.
• Как дом пережил сезон дождей: течи, плесень, подтопление парковки, дорогу в дождь, если дом на холме.
• Правила дома о сдаче квартиры, животных и ремонте.

Рассрочка и ипотека

• Тайские банки редко дают ипотеку иностранцам без местного дохода и разрешения на работу. Не планируйте покупку в расчёте на кредит.
• Рассрочка от застройщика — обычный вариант для новостроек: платежи по этапам до сдачи дома. После сдачи иногда предлагают рассрочку на остаток на несколько лет под процент — внимательно читайте, кому принадлежит квартира, пока долг не выплачен, и что будет при просрочке.
• Каждый платёж по рассрочке должен приходить из-за границы в валюте, иначе потом не будет документов для регистрации.

Сдача квартиры в аренду

• Долгосрочная аренда (от месяца) — обычный и законный способ.
• Посуточная сдача на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии по тайскому закону о гостиницах незаконна, и многие кондо прямо запрещают её правилами. Не верьте обещаниям «сдадим через Airbnb» без лицензии.
• Налоги. Доход от аренды облагается налогом в Таиланде. Общие правила — в гайде «Работа и налоги в Таиланде».

Квартира не даёт визу

Покупка кондо сама по себе не даёт права жить в Таиланде. Статус нужно оформлять отдельно — варианты в гайде «Визы для жизни в Таиланде». Одна из категорий долгосрочной визы LTR учитывает крупные инвестиции, в том числе в недвижимость, — условия на ltr.boi.go.th.

Пхукет: на что смотреть именно здесь

• Район под ваш образ жизни. Раваи и Най Харн — спокойнее и семейнее, Патонг — шумно и туристично, Банг Тао и Чернг Талай — дороже и много новых проектов, Пхукет-таун — местная жизнь и школы. Проживите в районе хотя бы сезон до покупки.
• Сезон дождей (примерно с мая по октябрь) — лучшее время посмотреть дом: видно течи, подтопления и дорогу.
• Дорога и пробки до школы, больницы и работы в часы пик — проедьте маршрут сами.
• Шум от баров, стройки по соседству и самолётов (рядом с аэропортом на северо-западе острова).
• Банковский счёт в Таиланде пригодится для общих платежей и коммуналки — см. счёт в тайском банке.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру удалённо?

Да, по доверенности: юрист подписывает договор и регистрирует сделку в Земельном офисе. Но квартиру и дом лучше увидеть самому, а все документы — получить в копиях до перевода денег.

Можно ли оформить квартиру на двоих?

Да, но деньги должны прийти от каждого покупателя или от обоих сразу, чтобы FET совпадали с именами в титуле.

Что будет с квартирой, если я уеду?

Собственность остаётся вашей: квартиру можно сдавать через управляющую компанию, продать или передать по наследству. При продаже документы о том, как деньги пришли в страну, помогут вывести деньги обратно.

Можно ли купить «тайскую квоту» и оформить потом?

Нет. Квартира в тайской квоте оформляется на иностранца, только если в здании есть свободная иностранная квота и выполнено правило о деньгах из-за границы. Схемы «пока на тайца, потом переоформим» — путь к потере денег.

Краткий итог

Иностранец покупает на Пхукете квартиру в кондо в собственность, если в здании есть свободная иностранная квота (не больше 49% площади) и деньги пришли из-за границы в валюте на его имя с FET. Сделка проходит в Земельном офисе за один день, сборы — 2% за регистрацию плюс налоги продавца, распределение пишут в договоре. Вторичка по данным C9 Hotelworks дешевле новостроек примерно на треть, но требует проверки финансов дома; новостройка — проверки застройщика, земли и разрешений. Ипотеки для иностранцев почти нет, посуточная сдача без лицензии незаконна, а визу квартира не даёт.