Ипотека в Таиланде для иностранцев: дают ли россиянам, банки, ставки, рассрочка от застройщика

Короткий ответ на вопрос «дадут ли россиянину ипотеку в Таиланде»: от тайского банка — почти наверняка нет, если у вас нет разрешения на работу и официального тайского дохода. На дом с землёй кредит иностранцу не даёт никто, потому что землю иностранец купить не может. Остаётся несколько реальных вариантов: кредит небанковской компании под залог кондо с высокой ставкой, рассрочка от застройщика, кредит или собственные средства за пределами Таиланда. Ниже — что говорят официальные источники, какие условия у тех, кто кредитует иностранцев, сколько стоит такой кредит, как устроена рассрочка от застройщика и какие у неё риски.

Правила покупки кондо (квота 49%, деньги из-за границы, форма FET) подробно разобраны в гайде «Купить квартиру на Пхукете», а покупка дома и земли — в гайде «Купить дом в Таиланде».

Главное за минуту

• Тайские банки выдают ипотеку иностранцам только на кондо и, как правило, при наличии рабочей визы, разрешения на работу, тайского дохода и налоговой истории. Для живущих на безвизе, DTV или пенсионной визе это почти всегда закрыто.
• На дом и землю кредит иностранцу не дают: иностранец не может владеть землёй.
• Небанковский кредит под залог кондо для иностранцев без разрешения на работу есть, например, у MBK Guarantee: до 50% оценочной стоимости, от 1 млн бат, на 1–10 лет, ставка привязана к MLR банка Kasikorn плюс 3,4% годовых.
• Рассрочка от застройщика — самый распространённый вариант: платежи по этапам стройки, иногда — рассрочка на остаток после сдачи дома на несколько лет.
• Деньги из-за границы. Для оформления кондо в иностранную квоту собственные деньги покупателя должны прийти из-за рубежа в валюте с подтверждением банка (FET). Это касается и первого взноса, и платежей по рассрочке.
• Россиянам дополнительно мешают санкционные ограничения на переводы и отсутствие кредитной истории, понятной тайским кредиторам.

Что говорит официальный источник

Правительственный портал Thailand.go.th отвечает на вопрос, могут ли иностранцы занимать деньги в Таиланде, так:

• финансовые организации кредитуют иностранцев на покупку квартир в кондоминиумах в рамках закона — в иностранной квоте до 49% площади здания;
• на покупку домов или земли кредитов для иностранцев нет;
• среди документов для банковского кредита на кондо указаны паспорт, виза, разрешение на работу, справка о зарплате, выписки по счёту за последние 6 месяцев, налоговая декларация; ежемесячный доход должен быть не меньше чем втрое выше платежа, а кредитная история проверяется в бюро.

Иными словами, банковская ипотека в Таиланде рассчитана на иностранцев, которые работают в Таиланде легально и платят здесь налоги, а не на тех, кто живёт на сбережения или удалённый доход.

Тайские банки: кому реально дают

На практике условия тайских банков для иностранцев выглядят так (это общая картина, конкретные требования у каждого банка свои и меняются):

• Разрешение на работу и стаж в тайской компании, часто не меньше года-двух.
• Тайский доход с уплаченными налогами и зарплатными выписками.
• Первый взнос заметно выше, чем у тайцев: часто от 30–50% стоимости.
• Срок короче, чем у местных, и ограничен возрастом заёмщика.
• Брак с гражданином Таиланда иногда помогает: тайский супруг может стать созаёмщиком или основным заёмщиком.

Отдельные банки в прошлом предлагали программы для нерезидентов, но такие программы то появляются, то закрываются. Перед тем как рассчитывать на кредит, спросите в отделении банка, где у вас счёт, есть ли сейчас продукт для иностранцев и какие документы нужны именно вам. Как открыть счёт, разобрано в гайде «Счёт в банке Таиланда».

Кредит под залог кондо от небанковской компании

Для иностранцев без разрешения на работу есть небанковские кредиторы. Пример с открытыми условиями — тайская компания MBK Guarantee. По условиям на сайте компании:

Для понимания нагрузки: по таблице компании при кредите 1 млн бат на 10 лет без «шарового» платежа ежемесячный взнос — около 13 200 бат, на 5 лет — около 21 200 бат. Эти цифры рассчитаны при определённой ставке и меняются вместе с MLR.

Документы, которые просит компания: паспорт со сроком действия от 6 месяцев и визой или штампом въезда, свидетельство о браке или разводе (если есть), согласие супруга, банковские выписки за 6 месяцев, отчёт кредитного бюро страны проживания не старше 3 месяцев. Если вы не живёте в Таиланде постоянно, нужен счёт за коммунальные услуги с адресом за границей. Все документы на других языках переводятся на английский или тайский.

Что важно понимать:

• Это дорогой кредит. Ставка заметно выше банковской ипотеки, плюс комиссии и сборы. Посчитайте полную стоимость, а не только ежемесячный платёж.
• 50% от оценки, а не от цены. Оценка может оказаться ниже цены застройщика, и тогда реальный кредит меньше половины стоимости.
• Кредит в батах. Если доход у вас в рублях или долларах, курсовой риск на вас.
• Связь с FET. Уточните у кредитора и юриста, как кредит в батах сочетается с требованием о деньгах из-за границы для покупки в иностранную квоту: собственная часть точно должна прийти из-за рубежа в валюте.
• Кредитная история. Отчёт российского бюро кредитных историй на английском языке может потребовать дополнительной подготовки, заранее уточните у кредитора, какой формат он принимает.

Рассрочка от застройщика

Это самый распространённый способ купить новостройку в Таиланде в несколько платежей. Типичные схемы:

• Рассрочка на время стройки. Бронь, затем взносы по этапам или ежемесячно до сдачи дома, остаток — при регистрации перехода права в Земельном офисе. Процентов обычно нет, но и квартира до последнего платежа не ваша.
• Рассрочка после сдачи. Часть застройщиков на Пхукете и в Паттайе предлагают выплатить остаток за 1–5 лет после сдачи дома, иногда без процентов, чаще под процент. Это фактически кредит от застройщика.
• Аренда с правом выкупа (rent-to-own) — встречается на вторичном рынке и у отдельных застройщиков.

Риски рассрочки

• Кто собственник, пока вы платите. В большинстве схем титул переходит к вам только после полной оплаты. До этого у вас договор с застройщиком, а не собственность. Если застройщик обанкротится или не сдаст дом, вернуть деньги будет сложно.
• Что будет при просрочке. Внимательно прочитайте, теряете ли вы все внесённые деньги при задержке платежа и есть ли льготный период.
• Эскроу. Закон об эскроу в Таиланде есть, но для продаж кондо он не обязателен, большинство застройщиков принимают деньги напрямую. Спросите, используется ли эскроу-счёт.
• Деньги из-за границы. Каждый платёж по рассрочке должен приходить из-за рубежа в валюте на ваше имя, иначе при регистрации не будет документов FET.
• Проверка застройщика и земли. Перед первым платежом юрист должен проверить титул на землю, разрешение на строительство и экологическую экспертизу (EIA) для крупных проектов.

Как проверять застройщика и что ещё учесть при покупке новостройки, разобрано в гайде «Купить квартиру на Пхукете».

Дом и вилла: почему кредита нет

Иностранец не может владеть землёй в Таиланде. Дом обычно оформляют через долгосрочную аренду земли (leasehold, до 30 лет) с правом собственности на само строение или через тайскую компанию по законной схеме. Банки не принимают в залог права иностранца на leasehold, поэтому ипотеки на виллу для иностранца нет. Покупка виллы — это почти всегда собственные деньги или рассрочка от застройщика. Варианты структуры и их риски — в гайде «Купить дом в Таиланде».

Варианты для россиян

С учётом всего выше реальные пути профинансировать покупку такие:

1. Собственные средства из-за границы — самый простой вариант для регистрации кондо в иностранную квоту.
2. Рассрочка от застройщика — если готовы принять риск того, что квартира станет вашей только после полной оплаты.
3. Кредит под залог уже купленного кондо у небанковской компании — дорого, но возможно без разрешения на работу.
4. Кредит или продажа имущества дома. Многие финансируют покупку за счёт кредита или продажи недвижимости в стране, где у них есть доход и кредитная история. Здесь главный вопрос — как законно перевести деньги в Таиланд в валюте на своё имя.
5. Тайская ипотека — только если вы работаете в Таиланде по разрешению на работу и платите налоги. О работе и налогах — гайд «Работа и налоги в Таиланде».

Прямые валютные переводы из российских банков ограничены санкциями, поэтому для покупки обычно нужен счёт в иностранном банке на ваше имя. Как переводят деньги из России, разобрано в гайде «Перевод денег из России в Таиланд».

Расходы при сделке с кредитом

Кроме цены квартиры, учтите:

• сбор за регистрацию перехода права — 2% оценочной стоимости, обычно делят с продавцом по договору;
• специальный налог на бизнес 3,3% или гербовый сбор 0,5% — по договору, обычно платит продавец;
• регистрация ипотеки — 1% суммы кредита;
• оценка, комиссия кредитора, страхование от пожара — по условиям кредитора;
• юрист — проверка объекта и договора кредита.

Частые вопросы

Даст ли тайский банк ипотеку россиянину?

Только если вы работаете в Таиланде легально, с разрешением на работу и тайским доходом, и только на кондо. Без этого тайский банк почти наверняка откажет.

Можно ли взять ипотеку на виллу?

Нет. Иностранцы не владеют землёй, и банки не кредитуют такие покупки.

Какая ставка у ипотеки для иностранцев?

У банков ставки индивидуальны и не публикуются для иностранцев отдельно. У MBK Guarantee ставка — MLR банка Kasikorn плюс 3,4% годовых, актуальную MLR смотрите на сайте Kasikornbank.

Безопасна ли рассрочка от застройщика?

Она распространена, но квартира становится вашей только после полной оплаты. Проверяйте застройщика, землю и разрешения через юриста до первого платежа и внимательно читайте условия просрочки.

Краткий итог

Ипотека в Таиланде для россиян — скорее исключение, чем правило. Тайские банки кредитуют иностранцев только на кондо и в основном тех, у кого есть разрешение на работу и тайский доход. Без этого доступен дорогой небанковский кредит под залог кондо (например, у MBK Guarantee до 50% оценки на срок до 10 лет) или рассрочка от застройщика с риском, что квартира станет вашей только после последнего платежа. На дом с землёй кредитов для иностранцев нет. В любом варианте собственные деньги должны прийти из-за границы в валюте с подтверждением FET, а условия кредита стоит проверить с юристом.